令和8年1月16日　提出 河内長野 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -20 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市石仏３６８番３ ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 南3.6m市道、南東側道 水道 美加の台 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．６ ｍ市道 交通 施設 美加の台駅南方 230m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか、農地もみられる住宅地域として、今後とも現状のまま推移すると予測する。地縁選好性が強く 、需要は限定的であり、地価は下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で、概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山 市等の圏域と把握される。最寄駅から比較的近いが、市街化調整区域であり、転入などもほぼみられない。地縁選考性 が強い地域で、画地の需要・供給ともに少なく、中心価格帯も把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸を目的として建築された建物はみられず、収益用建物の建築は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とし た。また、調整区域等の自用の住宅取引を指標して土地価格が形成されている地域であることを鑑みて、同一需給圏内 の市街化調整区域の取引事例を基に試算された比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討、方式適用時の勘案事項 等を総合的に勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [129.5] [104.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済は緩やかな改善基調にあるが、業況 の停滞感、物価高による個人消費の停滞など 、やや弱めの動きがみられている。 市街化調整区域の農家住宅地域であり、地域 要因に変動はみられない。地価は下落が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％