令和8年1月15日　提出 河内長野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠町東１８４９番３ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、古くからの既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 千代田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　４ ｍ市道 交通 施設 千代田駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏にある旧集落内の戸建住宅を中心とする住宅地域として今後も推移するものと予測する。当該地域の地 価は底値圏にあり、緩やかな回復傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線、近鉄長野線沿線で、河内長野市を中心に、近隣市町に所在する既存の住宅地の範囲。主な 需要者は楠町地区に地縁的選好性を有する一次、及び二次取得者層である。街路が狭隘な旧集落地域だが、駅徒歩圏に あるため需要も底堅く、これまでの地価下落による割安感もあって、地価は若干だが回復傾向にある。取引の中心価格 帯は、規模にもよるが、標準地と同規模の土地で２，２００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の旧集落地域で、自己の居住目的の戸建住宅地の取引が支配的で、比準価格は同一需給圏内 の取引事例から試算されており規範性を有する。一方、街路が狭隘な上に、昨今の建築費の高騰による事業採算性の観 点から収益目的不動産の想定は困難であり、戸建住宅の賃貸も見られないため収益還元法は非適用とした。以上により 、規範性を有する比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [135.5] [104.0] 100 62,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少、消費者 物価上昇等を背景に全般的に弱含みで、一部 利便性に優れる地域は概ね横這い乃至微増で 推移している。 駅徒歩圏の街路条件の狭隘な既存の住宅地域 で、地域要因に変更は無く、地価はやや回復 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％