令和8年1月16日　提出 河内長野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　野村　和雄   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市日野５１３番１外 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 河内長野 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 河内長野駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の既成住宅地域であり、特段の地域要因変動が認められず当分の間現状を 推移すると予測する。地価は、既成化等の影響により下落基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市及び周辺市町等の南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の 中心は、当該地域に地縁等を有する一次取得者層等である。外部地域からの流入はさほど見られず、地価は引き続き下 落基調にあるものと思われる。中心価格帯は、取引内容等の個別性が強いため一概には把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成化の進む市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念した。したがって 、居住快適性等を重視する自用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価格である比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [185.9] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価動向はこれまでと概ね同様であり、居住 環境や利便性等を反映して地価は微増、横這 い、微減と多様である。 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、外 部地域からの流入はさほど見られず、地価は 引き続き下落基調にあるものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％