令和8年1月16日　提出 寝屋川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -3 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市御幸東町４８０番７ ｢御幸東町１７－１２｣ ②地積 　(㎡) 61   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5.2m道路 水道、ガス、下水 萱島 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ道路 交通 施設 萱島駅北西方 850m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。萱島駅か ら徒歩圏内に位置し、手ごろな住宅地域としての需要は続くと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の各駅から概ね徒歩圏に位置する小規模戸建住宅地域である。主な需要者は寝屋川市やそ の周辺都市に居住する一次・二次取得者と考えられる。京阪萱島駅勢圏下の庶民的な住宅地域として熟成しており、新 規供給が少ないため取引の中心は中古物件である。周辺地区を含む中古物件は、総額１０００万円台が取引の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は駅から徒歩圏内にあるものの小規模な戸建住宅地域であり、自用目的の取引が支配的である。また小規模画地 で共同住宅の想定は投資採算性の観点から困難である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地 と同じく御幸東地区及び周辺の取引事例を中心に採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、比準価 格を中心に周辺の需給動向等を勘案し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [115.8] [101.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀による低金利政策の見直しが模索される なか、我が国不動産市場の相対的な地政学的 安定性から投資資金の流入が続いている。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟 成しており、大きな変動要因は見当たらない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％