鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富田林 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	０８０４（林） -1001	河内長野市		森林の土地所有権		不整形	西4m府道		｢調区｣地森計府立公(２種) 近緑保全区域
b	０８０８（林） -1002	南河内郡千早赤阪村		森林の土地所有権		不整形	北4m村道		｢調区｣地森計
c	０８０８（林） -1001	南河内郡河南町		森林の土地所有権		ほぼ台形	北西5m道路		｢調区｣地森計
d	１１０９（林） -1	豊能郡能勢町		森林の土地所有権		不整形	南西3.8m町道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,000	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	1,960	100 [ 160.0]	1,225	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,230
b	(　 ) 408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	408	100 [ 40.0]	1,020		1,020
c	(　 ) 138	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	136	100 [ 20.0]	680		680
d	(　 ) 262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	262	100 [ 30.0]	873		873
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.14	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.14	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 -80.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -70.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,080 円／㎡]

富田林 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
周辺環境や行政的条件等から宅地開発を想定することは困難であるため、控除法の適用は断念した。

富田林 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

国産材価格は長期的に下落傾向で推移しており、林業経営は厳しく、土地に帰属する純収
益の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富田林市大字甘南備２８８番１	1223000105156-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
富田林 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富田林 13-1

大阪府

大阪第８

氏名

不動産鑑定士　小林　康之

TEL.

鑑定評価額

1,020,000 円

１㎡当たりの価格

1,080 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

富田林市大字甘南備２８８番１

②地積(㎡)

942

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣

（その他）
宅造区域
土砂災害警戒区域

不整形

山林（用材林）

集落に近く街路も整備
された雑木が多い地域

北東2m未舗装道路

富田林

6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 30 ｍ、西　 100 ｍ、南　 50 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,000 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

２ｍ未舗装道路

交通

施設

富田林駅南方

6.7km

法令

規制

｢調区｣
宅造区域
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

河内長野市と富田林市の山間部をつなぐ道路に近接するが、開発動向はなく、現状のまま山林として推移する。

(3)最有効使用の判定

山林（用材林）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,080 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪府南東部の金剛山地、和泉山脈を中心とする都市郊外の市街化調整区域の山林。需要者は、地縁の
ある個人が保有目的に取得する程度に限定され、稀に取引が確認される。富田林市と河内長野市の山間部を結ぶ道路に
近接するものの、市街化調整区域の公法規制のため、他用途への転用の見込みはなく、静態的な動向が続いている。中
心価格帯は、価格動向等が不明であるため、判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺での取引が稀で、広範に収集せざるを得なかったが、一定の市場性は反映している。一方、控除後価
格は、宅地開発の動向がなく、試算しなかった。また、収益価格も林業経営の実態がないことから、試算しなかった。
当該地域は、希少ながらも取引が唯一の市場性を判断する指標であり、比準価格により判断せざるを得ない。以上より
、鑑定評価額は、比準価格を中心に、前年公示価格からの変動にも留意の上、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,100 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.8 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都市郊外の余暇施設、水源確保、自然環境保護等、
森林への関心は高まるが、林地価格への波及は見ら
れない。

集落に近いが、宅地転換は想定されず、地価は下落
している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較