別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
富田林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　山口　玄   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市常盤町２１２番１４
｢常盤町１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西12.5m国道 水道、ガス、下水 富田林西口

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 富田林西口駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅徒歩圏かつ国道沿いに位置する商業地域で、地域要因に変動はなく、当面現状を維持すると予測される。
地価は値頃感、希少性等により、需要は堅調と推測され、地価は上昇傾向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線沿線及び南海高野線沿線で、概ね富田林市を中心とする南河内地域の圏域に存する近隣商業地
である。需要者は同一需給圏内に存する事業者が多い。景気は緩やかに回復しつつあり、底値感等から需要はやや強含
み傾向にある。但し、物価上昇、金利上昇、経済情勢の不透明感等により予断を許さない状況にある。商業地域におけ
る取引規模等の画地条件の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸不動産も、積極的な投資運用目的の収益物件の取引は弱く、賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標
となり得る賃料水準に比し低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に規範性の劣る
収益価格を参考に留め、前年価格からの推移、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    141,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富田林市での景気は、概ね緩やかな回復傾向
が続くが、人口減少、高齢化、物価上昇、海
外情勢等から予断を許さない状況である。


最寄駅徒歩圏の国道沿いにあり、公共施設も
近い商業地域であり、特筆すべき変動要因は
認められない。需要はやや強含み傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-1012		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7.7m市道
、東11.9m、
西3m、
三方路
近商

(90,300)
b ０８１３

-6		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m府道、
南0.9m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
c ０８１３

-1009		 大阪狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.2m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ０８０８

-9		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西13.8m国
道、
北西13m、
角地
近商

(100,300)
e ０８０４

-1026		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,309  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,457 		 100
[ 101.1]
149,809 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
66,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.0]
78,659 		 100
[  59.0]
133,320 
133,000 
c (　           ) 
107,002  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,603 		 100
[  78.7]
141,808 
142,000 
d (　           ) 
120,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,238 		 100
[  84.6]
137,397 
137,000 
e (　           ) 
102,564  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,513 		 100
[  72.7]
143,759 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -5.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



富田林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,036,926 
1,582,546 
6,454,380 
5,732,480 
721,900 		 （　0.9479）
684,289 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,875,848 円　　　　（　     97,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   152 ㎡     13.7 m x   14.2 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗事務所（フロア貸）、３～４階居宅（ファミリータイプ、平均賃貸面積４７㎡）。その他平面式駐車場１台、屋上看板。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,560 
239,360 		 5.0  1,196,800 
5.0  1,196,800 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,870 
174,845 		 5.0  874,225 
5.0  874,225 

 3～ 4		 居宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,350 
126,225 		 3.0  378,675 
3.0  378,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

666,655 		 2,828,375 
2,828,375 
⑨年額支払賃料        666,655 円　×　12ヶ月　＝　       7,999,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　     5,000　＝　         125,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,999,860 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         125,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       649,989 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,474,871 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,828,375 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,828,375 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         536,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,036,926 円　　　　（　        52,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富田林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　     83,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 243,746 円  　　　        8,124,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,200 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     83,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,582,546 円　（　　　　　　        10,411 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,732,480 円  
（　　　　　        37,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,036,926 円      
②総費用 1,582,546 円      
③純収益　①－② 6,454,380 円      
④建物等に帰属する純収益 5,732,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 721,900 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 684,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,502 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,875,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市常盤町２１２番１４
 1223000149258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
富田林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富田林 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.
鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富田林市常盤町２１２番１４
｢常盤町１１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西12.5m国道 水道、ガス、下水 富田林西口

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２．５ｍ国道 交通

施設		 富田林西口駅東方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、変動要因は特になく、当面は現状を維持するも
のと予測する。用途多様性を有する商業地の需給は安定しており、地価はしばらくは強含みの傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富田林市やその周辺市等における商業地域を中心とした圏域である。主な需要者は店舗付共同住宅、店舗
事業所等の所有を目論む投資目的又は自用目的の地元事業者、併用住宅等の所有を目論む個人等が想定される。国道沿
道で、駅近かつ市役所至近に位置し、一定の繁華性を維持している。商業地の取引は個別性が強く、需要の中心価格帯
は把握しがたいが、地価水準は坪４５～５０万円程度が一つの目安とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的に採用した商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。
一方、収益価格は低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相
応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格は参
考に留めて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富田林 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    141,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富田林市の商業地は繁華性や集積性の高まり
は特に認められないが、需給均衡が継続して
おり、潜在需要は強く、地価は総じて強含み
である。

対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。近隣で市庁舎建替工
事が進捗中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 富田林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８１４

-1012		 富田林市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7.7m市道
、東11.9m、
西3m、
三方路
近商

(90,300)
b ０８０８

-9		 河内長野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西13.8m国
道、
北西13m、
角地
近商

(100,300)
c ０８１３

-14		 松原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m市道、
中間画地
近商

(90,240)
d ０８０７

-1018		 羽曳野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.5m府道、
南4.7m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,309  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
151,457 		 100
[ 100.1]
151,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
120,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,238 		 100
[  84.6]
137,397 
137,000 
c (　           ) 
132,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,978 		 100
[  87.6]
155,226 
155,000 
d (　           ) 
93,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
95,718 		 100
[  83.3]
114,908 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



富田林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,126,338 
1,614,822 
6,511,516 
5,856,500 
655,016 		 （　0.9580）
627,505 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     13,641,413 円　　　　（　     89,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富田林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   152 ㎡     13.7 m x   14.2 m  前面道路：国道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階はフロアー貸し、３～４階ファミリータイプ住戸（平均専有面積約４７㎡）。駐車場１台。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,550 
238,425 		 5.0  1,192,125 
5.0  1,192,125 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,890 
176,715 		 5.0  883,575 
5.0  883,575 

 3～ 4		 住宅
110.00 
85.0 
93.50 
1,410 
131,835 		 2.0  263,670 
2.0  263,670 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.0 
374.00 

678,810 		 2,603,040 
2,603,040 
⑨年額支払賃料        678,810 円　×　12ヶ月　＝　       8,145,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　     5,000　＝　         125,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,145,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         125,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       661,658 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,609,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,603,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,603,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         493,328 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,126,338 円　　　　（　        53,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富田林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 425,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 248,122 円  　　　        8,270,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,500 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,614,822 円　（　　　　　　        10,624 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9580    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,856,500 円  
（　　　　　        38,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,126,338 円      
②総費用 1,614,822 円      
③純収益　①－② 6,511,516 円      
④建物等に帰属する純収益 5,856,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 655,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 627,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,128 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,641,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富田林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富田林市常盤町２１２番１４
 1223000149258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考