令和8年1月15日　提出 富田林 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　西浦　宣行   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市南旭ケ丘町２６０４番２３１ ｢南旭ケ丘町７－８｣ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 喜志駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成しており、当面現状を維持するものと予測される。住環境は良好 であるが、最寄駅へは離れている地域であることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線及び近鉄南大阪線沿線で、概ね富田林市及びその周辺市を中心とする圏域に存する戸建住宅地 域である。需要者の中心は富田林市の第一次取得者層が大半であるが、同一需給圏外からの転入は少ない。取引市場は 環境面では優れているものの接近面での劣位を反映して散発的で、地価は横ばい傾向にある。土地は３００㎡程度で１ ，７００万円までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件として共同住宅の利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件もなく、適正な賃料水準を形成するに 至るほどの賃貸市場が形成されていない。さらに、第一種低層住居専用地域にあることから、収益性よりも快適性を重 視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検 討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [146.2] [104.0] 100 58,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高市政権の誕生もあり、景気は緩やかに回復 し、不動産市場も回復基調にある。富田林市 北部エリアの住宅団地の需要は横ばい傾向に ある。 丘陵地に開発された中規模住宅団地で、利便 性がやや劣るものの、住環境は良好で地価は 横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +41.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％