令和8年1月16日　提出 泉佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　森澤　修二   TEL.

鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市りんくう往来南５番７ ②地積 　(㎡) 1,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 (70,300) 1.2:1 事務所、工場兼倉庫 Ｓ2 倉庫、工場、営業所 等が建ち並ぶ流通業 務地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 りんくうタウン 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．０ｍ市道 交通 施設 りんくうタウン駅南西 方 1.0km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は倉庫、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域であり、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当面は 現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉州エリアを中心とする南大阪エリアの圏域である。需要者の中心は泉佐野市及び周辺市域の製造、 流通等の事業を営む中小企業等であるが、大規模物件については圏外からの参入もみられる。物流関連の需要が高まっ ており、これに伴い工業地全般の地価の底上げが見られる。工業地域の取引は極めて僅少で、取引規模も多様である為 、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は倉庫、工場、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域である。自己使用が中心で賃貸物件はほとんど見受けられな いことから賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心であり、実際の取引価格 を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準 地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 50.7] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要幹線道路等へのアクセスが良好な工業地 については、流通業務用地を中心に需要が堅 調で、地価も上昇傾向にある。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。地価は上昇傾向で推移すると予 測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％