鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
泉佐野 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 -18

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　玉原　栄治

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市上瓦屋６６６番４				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ1	中規模住宅、工場等が建ち並ぶ既成住宅地域	北東5m市道	水道、ガス	井原里 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．０
ｍ市道　

交通

施設

井原里駅南東方

670m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因は特段変化が無く、現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね泉佐野市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域であ
る。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は旧来からの既成
住宅地域であり、需給は安定的に推移しており、地価は横ばい傾向である。市場の中心価格帯は、土地３０坪程度の新
築戸建で２，０００～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸物件は散見される程度であり、賃貸市場はやや未成熟で
あるため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は信頼性の高い事例を収集・選択しており、規範性が高いと
思料する。したがって、市場の実勢を反映し実証的である比準価格を標準に、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価
格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉佐野 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,800 円／㎡

[100.4]
100

100
[103.0]

100
[117.1]

[101.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安は継続しており、商業地を中心にインバ
ウンド需要の恩恵がみられるが、物価高、日
米通商政策等による景気下振れリスクに留意
する必要がある。

駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に
変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０１ -18	泉佐野市		更地	（　）	不整形	北7.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	７０５ -101	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.9m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	７１０ -118	泉佐野市		更地	（　）	不整形	西2.1m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	７１１ -120	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	７１１ -125	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	64,856	100 [ 111.4]	58,219	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	58,800
b	(　 ) 60,846	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,074	100 [ 101.9]	57,973		58,600
c	(　 ) 56,111	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	58,449	100 [ 101.3]	57,699		58,300
d	(　 ) 64,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	64,231	100 [ 110.2]	58,286		58,900
e	(　 ) 63,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,845	100 [ 106.1]	58,289		58,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

泉佐野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,947,809	1,286,923	5,660,886	4,919,050	741,836	（　0.9739） 722,474	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	16,054,978 円　　　　（　 41,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｓ3	486.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	25.4 m x 14.4 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ６戸（各階２戸）、平均専有面積約７３㎡（３ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	162.00	90.0	145.80	1,300	189,540	1.0	189,540
							2.0	379,080
～

～

～

～

計		486.00	90.0	437.40		568,620		568,620
								1,137,240

⑨年額支払賃料	568,620 円　×　12ヶ月　＝　 6,823,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,823,440 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 732,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,594,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,620 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,118 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,137,240 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 347,995 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,947,809 円　　　　（　 17,815 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,300 円	75,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	219,823 円	7,327,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 638,300 円	75,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,100 円	75,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,100 円	75,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,286,923 円　（　　　　　　 3,300 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,919,050 円（　　　　　 12,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,947,809 円
②総費用	1,286,923 円
③純収益　①－②	5,660,886 円
④建物等に帰属する純収益	4,919,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	741,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	722,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,054,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

泉佐野 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	泉佐野市上瓦屋６６６番４	1202005091406-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
泉佐野 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉佐野 -18

大阪府

大阪第７

氏名

不動産鑑定士　松本　孝司

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉佐野市上瓦屋６６６番４				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	住宅Ｗ1	中規模住宅、工場等が建ち並ぶ既成住宅地域	北東5m市道	水道、ガス	井原里 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　　北５．
０ｍ市道

交通

施設

井原里駅南東方

670m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺に、一部工場等も見られる古くからの住宅地域であり、概ね現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南海沿線にある類似の住宅地域等の圏域を中心に、ＪＲ沿線、隣接市町における同種地域の圏域を含む
ものとする。需要者は、泉佐野市内及び周辺市町域の１次、２次取得者に、業者等も考えうる。当該地域は、最寄駅か
ら徒歩圏にある古くからの住宅地域で、変化は見られない。周辺は生活利便性が良好であり、地価は概ね横這いで推移
する。土地価格は、地積が３９０㎡で総額約２２９０万円。画地規模が大きいため、同種の新築住宅は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、南海「井原の里」駅から徒歩圏にある、古くからの住宅地域。本件では、比準価格と収益価格を試算した
。比準価格は、複数の取引事例から算定し、市場性を反映した価格である。収益価格は、想定建物を賃貸して得られた
純収益を資本還元して求めた。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件は、比
準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉佐野 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,800 円／㎡

[100.4]
100

100
[103.0]

100
[117.1]

[101.0]
100

58,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気の回復傾向が続いており、地価
も上昇地点が多い。一方で、地価の二極化も
進むものと思われる。

当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ住
宅地域である。地価は概ね横這いと考える。

特記すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉佐野 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０７ -7	泉佐野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	７０４ -118	泉佐野市		建付地	（　）	長方形	南西6m道路、中間画地		２中専 (60,200)
c	７１１ -119	泉佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	７１１ -104	貝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.8m市道、南西2.4m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	67,157	100 [ 114.1]	58,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 55,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,247	100 [ 97.9]	55,411		56,000
c	(　 ) 56,357	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	58,100	100 [ 99.5]	58,392		59,000
d	(　 ) 70,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	66,937	100 [ 112.0]	59,765		60,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

泉佐野 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,614,773	1,222,126	5,392,647	4,657,050	735,597	（　0.9739） 716,398	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,919,956 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉佐野 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	162.00	Ｓ3	486.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	390 ㎡	25.4 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建ての共同住宅。貸室は３ＬＤＫの１室７３㎡程度（各階２戸の計６戸）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	162.00	90.0	145.80	1,200	174,960	1.0	174,960
							2.0	349,920
2～ 3	居宅	162.00	90.0	145.80	1,250	182,250	1.0	182,250
							2.0	364,500
～

～

～

計		486.00	90.0	437.40		539,460		539,460
								1,078,920

⑨年額支払賃料	539,460 円　×　12ヶ月　＝　 6,473,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 437.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,473,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 697,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,279,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	539,460 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,855 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,078,920 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 330,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,614,773 円　　　　（　 16,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉佐野 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	213,300 円	71,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	209,326 円	6,977,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定による
	建物　　　　　　　　　 604,300 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,222,126 円　（　　　　　　 3,134 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0933 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,657,050 円（　　　　　 11,941 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,614,773 円
②総費用	1,222,126 円
③純収益　①－②	5,392,647 円
④建物等に帰属する純収益	4,657,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	735,597 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	716,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,919,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

泉佐野 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	泉佐野市上瓦屋６６６番４	1202005091406-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考