令和8年1月16日　提出 泉佐野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -9 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市湊３丁目５６８番 ｢湊３－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅等が建ち 並ぶ旧街道沿いの住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス 井原里 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道 交通 施設 井原里駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測す る。地価は横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の住宅地域で、泉佐野市及びその周辺市町を中心とする圏域である。需要者は同一需給圏内 の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅徒歩圏の利便性に優れる既成住宅地域であり、需給は概ね堅 調である。需要の中心価格帯は、中古住宅で１，０００万円から１，５００万円前後、新築戸建で２，５００万円から ３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅等が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収 益還元法の適用は断念した。一方、取引事例比較法で採用した事例は、南海沿線の泉佐野市内に存する信頼性の高いも のであり、また各補修正も適正に行われたことから規範性は高いと判断される。よって比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [116.0] [101.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や かに持ち直しており、住宅投資は弱含みで推 移している。物価上昇、金利等の動向に注視 が必要である。 地域要因に変動はなく、積極的な動きが見ら れないことから、地価は概ね横ばい傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％