令和8年1月16日　提出 泉佐野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　玉原　栄治   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市俵屋３９３番６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東6.9m市道 水道、ガス 日根野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．９ ｍ市道 交通 施設 日根野駅北西方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海電鉄本線・ＪＲ阪和線沿線で、概ね泉佐野市を中心として周辺市町における各駅勢圏の住宅地域であ る。需要者の中心は圏内に居住する一時取得者で、圏外からの転入者は比較的少ない。当地域は既成住宅地域であり、 地域要因に変化はないが、インバウンド需要を起因とする景気の波及効果が若干みられ、地価は安定的である。市場の 中心価格帯は新築一戸建の４５坪程度で２，５００万円～３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり賃貸市場はほぼ無いと判断され、規模が小さいことから共同住宅等の 収益物件を想定することは困難であるため、取引事例比較法のみを適用する。比準価格は類似地域に存する信頼性の高 い事例を採用するなど規範性が高く、需要者は自用目的での取引が主であることから、市場実態を反映した比準価格の 説得力は高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [105.8] [101.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安は継続しており、商業地を中心にインバ ウンド需要の恩恵がみられるが、物価高、日 米通商政策等による景気下振れリスクに留意 する必要がある。 既成住宅地域であり、特に大きな変化はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％