令和8年1月16日　提出 泉佐野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市岡本２丁目９４番２ ｢岡本２－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 南3.4m市道 水道、ガス 羽倉崎 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北３． ４ｍ市道 交通 施設 羽倉崎駅南方 850m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、ＪＲ阪和線沿線における泉佐野市の西部を中心とする住宅地域等で、他のエリアや隣接市町 の圏域を含むものとする。需要者は、同市又はそ周辺市町に存する１次または２次取得者が中心。近隣地域は、最寄駅 からやや離れており、古くからの住宅地域でほとんど変化が見られない。住環境や生活利便性は概ね良好で、地価は横 ばいと思料。土地は２８６㎡で総額約１５１０万円。新築は、同種の土地で３千万円台の物件が中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、南海本線「羽倉崎」駅から概ね徒歩圏にある、旧来からの戸建住宅が中心の地域。地域周 辺は国道２６号線の北側背後に位置し、一般住宅の他に、倉庫や農地なども見られる。当地域の土地は、自用目的の取 引が支配的である。一方で、画地条件等から、収益目的の建物の想定が困難であり、収益価格を試算しなかった。本件 は、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [134.7] [104.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気の回復傾向が続いており、地価 も上昇地点が多い。一方で、地価の二極化も 進むものと思われる。 当該地域は旧来から戸建住宅等が建ち並ぶ住 宅地域である。地価は概ね横這いと考える。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％