別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
八尾 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八尾 9-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　飛鳥　由美子   TEL.
鑑定評価額 882,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八尾市北亀井町３丁目２０２番２外
｢北亀井町３－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 4,847  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(70,300)
台形
2:1		 工場兼事務所

ＲＣ3		 大中規模の工場が建
ち並ぶ工業地域
 北西27m市道、東側道 水道、ガス、下水 久宝寺

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   290 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  62.5 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 久宝寺駅西方

690m		 法令

規制		 工業
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 我国を代表する企業の大規模工場や中規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、将来的にも地域要因に大きな変動は
ないと予測される。街路条件及び交通アクセスが良好であり、地価は上昇傾向で推移する見込みである。
(3)最有効使用の判定 中規模工場、物流施設の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府全域に及ぶ内陸型の工業地域であり、典型的な需要者は大手製造業や物流関連事業者である。幹線
道路である近畿自動車道へのアクセスが良好なうえ、最寄駅から徒歩圏にあるため労働者の確保も容易であり、高い需
要が見込まれる。工業地の取引件数は少なく、成立する取引価格はｅコマース市場の拡大を背景に、需要者の属性や事
業規模，土地の規模・形状，建物やクレーン・ＥＶ設備の有無等により複雑化しており、中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と地域的特性及び要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範
性が高い。収益価格は物流関連事業施設を想定し求めたが、業種や事業規模等によって賃料水準が大きく異なるため適
性水準を見出し難く相対的信頼性に劣る。よって、本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し、これに収益価
格を関連づけ、代表標準地との均衡にも十分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.2]		 [102.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工場地需要には二極化が見られ、街路条件や
利便性に優れる工場地や工業地域又は工業専
用地域の一定規模以上の事業地需要は強含み
である。

対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域
要因の変動は特にない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八尾 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３９９

-2		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ６５７４

-42		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15.9m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ７４２２

-37		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北9m市道、
西9m、角地
商業

(100,400)
d ７６３５

-1		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9m市道、
西6m、北6m、
三方路
工業

(80,200)
e ７３４４

-1001		 東大阪市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北4.3m、
二方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,721  		 100
[ 115.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
153,764 		 100
[  81.3]
189,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
193,000 
b (　           ) 
149,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
155,680 		 100
[  75.9]
205,112 
209,000 
c (　           ) 
111,501  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
128,631 		 100
[  69.0]
186,422 
190,000 
d (　           ) 
137,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
135,860 		 100
[  74.5]
182,362 
186,000 
e (　           ) 
217,930  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
226,476 		 100
[ 114.0]
198,663 
203,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    196,000 円／㎡]  



八尾 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

136,009,084 
31,199,164 
104,809,920 
79,128,000 
25,681,920 		 （　0.9512）
24,428,642 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    555,196,409 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八尾 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 2,400.00 Ｓ3 7,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 70 ％   300 ％   300 ％   4,847 ㎡     95.0 m x   55.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流関連施設を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 物流施設
7,200.00 
100.0 
7,200.00 
1,667 
12,002,400 		 2.0  24,004,800 
2.0  24,004,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,200.00 
100.0 
7,200.00 

12,002,400 		 24,004,800 
24,004,800 
⑨年額支払賃料     12,002,400 円　×　12ヶ月　＝　     144,028,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,028,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    11,522,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 132,506,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,004,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       24,004,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       3,281,744 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     136,009,084 円　　　　（　        28,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八尾 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,300,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,320,864 円  　　　      144,028,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,348,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,260,000 円  　　　　  1,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,199,164 円　（　　　　　　         6,437 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   7,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 60 ％　＋　0.0669 ×  20 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,128,000 円  
（　　　　　        16,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 136,009,084 円      
②総費用 31,199,164 円      
③純収益　①－② 104,809,920 円      
④建物等に帰属する純収益 79,128,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,681,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,428,642 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,040 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    555,196,409 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八尾 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北亀井町三丁目２０２番２
 1218000098993-0000
2 　北亀井町三丁目２０２番１
 1218000098994-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
八尾 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八尾 9-2 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　助野　欣司   TEL.
鑑定評価額 882,000,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八尾市北亀井町３丁目２０２番２外
｢北亀井町３－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 4,847  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(70,300)
台形
2:1		 工場兼事務所

ＲＣ3		 大中規模の工場が建
ち並ぶ工業地域
 北西27m市道、東側道 水道、ガス、下水 久宝寺

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   290 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  62.5 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２７．０ｍ　市道 交通

施設		 久宝寺駅西方

690m		 法令

規制		 工業
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八尾ＩＣ及び久宝寺駅にほど近く、前面市道沿いには中規模・大規模の工場や店舗が建ち並ぶ工業地域。交通利
便性に優れた規模の大きな工業地は、物流施設の事業者も用地取得に積極的であり、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 中大規模工場、物流関連施設の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八尾市を中心とし隣接市域も含む内陸型の工業地域であリ、典型的な需要者は大手製造業・製品加工業者
や物流業者である。前面道路沿いには大手製造業の工場や商業施設が配され、幅員の広い街路を活かした土地利用が見
受けられる。工業地の取引件数は少なく、成立する取引価格も土地の規模や形状、需要者の属性、物流業者の参入も相
まって、中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と地域的特性及び要因の類似する取引事例を基に求められており、現在の市場動向を反映し規範
性が高い。収益価格は一般的収益物件として工場兼倉庫を想定し求めたが、業種や事業規模等によって賃料がまちまち
なため適性水準を見出し難く、相対的信頼性にやや劣る。よって、本件においてはより規範性に優る比準価格を重視し
、土地残余法による収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八尾 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.2]		 [102.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、アメリカの政策動向、金融資本市
場の変動の影響はみられるものの、特に海外
投資家の対象となる不動産に価格上昇がみら
れる。

幅員の広い街路に大手製造メーカーの工場が
配され、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八尾 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７３９９

-2		 八尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m府道、
中間画地
準工

(70,200)
b ６２３２

-53		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.1m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c ７３４４

-20		 東大阪市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7.8m市道
、中間画地
商業

(100,400)
d ６４６１

-25		 東大阪市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,721  		 100
[ 115.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
153,764 		 100
[  81.0]
189,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
194,000 
b (　           ) 
189,426  		 100
[ 125.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,572 		 100
[  82.1]
188,273 
192,000 
c (　           ) 
170,687  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
176,661 		 100
[  94.5]
186,943 
191,000 
d (　     88,005) 
176,010  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,234 		 100
[  95.6]
188,529 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



八尾 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,582,684 
31,671,940 
108,910,744 
77,400,000 
31,510,744 		 （　0.9512）
29,973,020 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    681,205,000 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八尾 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,400.00 Ｓ3 7,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
地区計画等
 70 ％   300 ％   300 ％   4,847 ㎡     95.0 m x   55.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流施設 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 物流施設
7,200.00 
100.0 
7,200.00 
1,670 
12,024,000 		 1.0  12,024,000 
2.0  24,048,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,200.00 
100.0 
7,200.00 

12,024,000 		 12,024,000 
24,048,000 
⑨年額支払賃料     12,024,000 円　×　12ヶ月　＝　     144,288,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   7,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       144,288,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,214,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,073,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,024,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       24,048,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       3,394,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,582,684 円　　　　（　        29,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八尾 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,450,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,328,640 円  　　　      144,288,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,348,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,671,940 円　（　　　　　　         6,534 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 15 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   7,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  15 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,400,000 円  
（　　　　　        15,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,582,684 円      
②総費用 31,671,940 円      
③純収益　①－② 108,910,744 円      
④建物等に帰属する純収益 77,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,510,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,973,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    681,205,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八尾 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北亀井町三丁目２０２番２
 1218000098993-0000
2 　北亀井町三丁目２０２番１
 1218000098994-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考