別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出 茨木 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 13-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 1,730  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  22.0 倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 茨木市大字粟生岩阪５６７番１ ②地積(㎡) 2,155  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 宅造区域 砂防指定地 不整形 山林（雑木林） 集落に近い南西向き約 １５度の雑木の多い丘 陵地 南西1.8m市道 茨木 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  150 ｍ、西　  150 ｍ、南　  400 ｍ、北　  400 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,200 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南西　)向　15 ° ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 １．８ｍ市道 交通 施設 茨木駅北西方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 宅造区域 砂防指定地 ⑤地域要因の将 　来予測 開発の可能性等が低い林地であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。地価は横ばいで推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 都市近郊の宅地化の可能性の低い雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,730 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪府北部地域を中心とし、大阪府下、京都府南部、兵庫県南部を含む広域的な林地地域である。 需要者の中心は、地縁性を有する個人や法人が想定される。周辺の茨木千提寺ＩＣ周辺の林地では、物流施設用地の開 発等が見られるものの、近隣地域は、市街化調整区域の里山で宅地開発の可能性が低い林地地域であるため、地価の変 動は特段みられない。画地規模・立地条件・利用目的等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、集落に近い林地であるものの、宅地開発の可能性が低い市街化調整区域に存する林地地域で、宅地化の 想定が困難であり、控除法や収益還元法については試算できなかった。よって、本件においては、市場性を反映してい る取引事例から試算した比準価格をもって、類似の地価公示標準地との検討、周辺類似標準地等の価格動向等を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 豊能 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　        540 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [  31.1] [ 100.0] 100 　　1,740  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,730 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我が国の林業は、高齢化、後継者不足等により林業 経営が難しい状況にある。一方、木材価格は建築用 材等の木材需要等を受け概ね横ばい傾向である。 周辺の林地開発等は見られるものの、当該地域は、 宅地開発の可能性等が低い林地であるため、特段の 地域変動はなく、地価は横ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  -8.0 自然　　　　　　　　　 -25.0 宅地化　　　　　　　　 -55.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0