別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
茨木 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 5-6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 272,000,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市美沢町１０４番１外
｢美沢町１６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区5種


(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 西66m府道 水道、ガス、下水 南茨木

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６６ｍ府道 交通

施設		 南茨木駅南方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区5種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、店舗付共同住宅等が混在する商業地域であり、特段の地域要因の変化は認められず、今後も概ね現況を維
持していくものと予測する。交通量の多い幹線道路沿いにあり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市を中心とした北摂エリアの商業地域であると判定した。需要者は店舗や事務所、営業所等の利用
を目的とした企業等が考えられる。繁華性はそれほど高くないが、交通量の多い幹線道路沿いで視認性も良好である。
当該圏域の中心となる価格帯は、立地条件や取引事情、画地規模等によりばらつきがあり、一概に把握するのは困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗、店舗付共同住宅等が混在する商業地域に存するため、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価
格の説得力は高い。一方、収益価格は対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に
求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高槻 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨木市の商業地の不動産市場は活性化してい
る。利便性や繁華性の良好な地域では、地価
は上昇傾向で推移している。


店舗、店舗付共同住宅等が混在する交通量の
多い幹線道路沿いの商業地域である。相応の
需要が認められ、地価水準も上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１７

-40		 茨木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東16m府道、
南5m、角地
近商
高度地区5種
(100,300)
b １１１１

-14		 茨木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,160)
c １１０６

-16		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
d １１０５

-25		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m国道、
西5.4m、
二方路
準工

(70,200)
e １１０１

-21		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m府道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
273,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
269,783 		 100
[ 125.2]
215,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
275,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
280,783 		 100
[ 130.7]
214,830 
215,000 
c (　           ) 
290,259  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
286,314 		 100
[ 132.5]
216,086 
216,000 
d (　           ) 
192,624  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
208,328 		 100
[  96.0]
217,008 
217,000 
e (　           ) 
161,695  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,869 		 100
[  77.7]
214,761 
215,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



茨木 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,747,255 
6,017,240 
20,730,015 
12,230,400 
8,499,615 		 （　0.9540）
8,108,633 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    202,715,825 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 435.00 Ｓ2 870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区5種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,318 ㎡     47.0 m x   35.0 m  前面道路：府道     　  66.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの低層店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
870.00 
100.0 
870.00 
2,700 
2,349,000 		 6.0  14,094,000 
3.0  7,047,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.00 
100.0 
870.00 

2,349,000 		 14,094,000 
7,047,000 
⑨年額支払賃料      2,349,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,188,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,188,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,255,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,932,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,094,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,047,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         684,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,747,255 円　　　　（　        20,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 845,640 円  　　　       28,188,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,195,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,017,240 円　（　　　　　　         4,565 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,230,400 円  
（　　　　　         9,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,747,255 円      
②総費用 6,017,240 円      
③純収益　①－② 20,730,015 円      
④建物等に帰属する純収益 12,230,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,499,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,108,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,715,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市美沢町１０４番１
 1209000123732-0000
2 　茨木市美沢町５３７番１
 1209000123903-0000
3 　茨木市美沢町５３８番
 1209000123905-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
茨木 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 5-6 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.
鑑定評価額 272,000,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市美沢町１０４番１外
｢美沢町１６－３８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区5種


(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が混在する路線
商業地域		 西66m府道 水道、ガス、下水 南茨木

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６６ｍ　府道 交通

施設		 南茨木駅南方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区5種
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗のほか店舗付共同住宅も混在する路線商業地域で、特段の地域要因の変化は認められず、今後も概ね現況を
維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北部の路線商業地域。需要者の中心は沿道サービス店舗等の事業者、収益物件の投資家等が考えら
れる。当該地域は、交通量の多い府道沿いの路線商業地域で、最寄駅より徒歩圏の利便性も有しているため、店舗用地
の他、店舗付共同住宅用地としての需要もあり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯については、画地規模等に
よりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。比準価格は、茨木市及び周辺都市の幹線道路沿い等の
類似性が認められる取引事例より求められ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反
映した規範性の高い価格であるが、賃料の保守的傾向を反映し、低位に求められた。以上を総合的に勘案して比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地とのとの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高槻 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [100.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨木市の人口は微増、高齢化率は大阪府全体
より若干低く、取引件数は若干の減少。消費
者物価は上昇基調にあり、景気は緩やかな回
復傾向である。

店舗、共同住宅等が混在する利便性の良好な
府道沿いの路線商業地域である。事業地の他
、共同住宅用地としての需要もあり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１７

-40		 茨木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東16m府道、
南5m、角地
近商
高度地区5種
(100,300)
b １１０５

-25		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m国道、
西5.4m、
二方路
準工

(70,200)
c １１１５

-8		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西16.6m市道、
南東13.1m、
東3m、
三方路
２中専
高度地区2種
(80,200)
d １１０６

-16		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
西4.5m、角地
２住居
高度地区3種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
273,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
269,783 		 100
[ 130.6]
206,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
192,624  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
208,328 		 100
[  97.0]
214,771 
215,000 
c (　           ) 
181,333  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.9]
180,485 		 100
[  79.3]
227,598 
228,000 
d (　           ) 
290,259  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
286,314 		 100
[ 133.5]
214,467 
214,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



茨木 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,945,382 
5,846,004 
21,099,378 
12,294,100 
8,805,278 		 （　0.9540）
8,400,235 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    210,005,875 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 435.00 Ｓ2 870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区5種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,318 ㎡     47.0 m x   35.0 m  前面道路：府道     　  66.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗。一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
870.00 
100.0 
870.00 
2,720 
2,366,400 		 6.0  14,198,400 
3.0  7,099,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.00 
100.0 
870.00 

2,366,400 		 14,198,400 
7,099,200 
⑨年額支払賃料      2,366,400 円　×　12ヶ月　＝　      28,396,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,396,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,271,744 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,125,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,198,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,099,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         689,701 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,945,382 円　　　　（　        20,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 772,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 851,904 円  　　　       28,396,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,195,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,640,500 円  　　　　    193,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       193,000 円  　　　　    193,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,846,004 円　（　　　　　　         4,436 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 193,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 211,000 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,294,100 円  
（　　　　　         9,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,945,382 円      
②総費用 5,846,004 円      
③純収益　①－② 21,099,378 円      
④建物等に帰属する純収益 12,294,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,805,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,400,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,005,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市美沢町１０４番１
 1209000123732-0000
2 　茨木市美沢町５３７番１
 1209000123903-0000
3 　茨木市美沢町５３８番
 1209000123905-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考