鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
茨木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨木 5-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　川上　修二

TEL.

鑑定評価額

971,000,000 円

１㎡当たりの価格

829,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茨木市西駅前町１０６番１外｢西駅前町５－４｣				②地積　(㎡)	1,171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区7種 (100,350)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ7	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南22m府道	水道、ガス、下水	茨木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

茨木駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,350)
防火
高度地区7種

⑤地域要因の将
　来予測

　当該地域は、駅に近い中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現況を持続するものと思わ
れる。地価は上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 614,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は茨木市、高槻市、吹田市、箕面市等の圏域で、広域的には大阪市北部商業地も含まれる。需要者の中心
は、店舗・事務所ビル等のエンドユーザーであり、商業事業者またはマンション開発等の不動産開発業者である。ＪＲ
茨木駅への利便性に優れ、共同住宅用地、収益物件需要が高い。取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる
価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　ＪＲ茨木駅に近い商業地域で、周辺には類似の商業地の事例が少ない。このため、比準価格は広い範囲の商業地の事
例も採用して求めた。近隣地域内では商業事業者向けの賃貸市場が形成されている。収益価格には有用性が認められる
が、将来にわたって安定的な純収益を適正に把握しがたいところがある。市場の実態をより反映する比準価格を重視し
、収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 775,000 円／㎡

[112.3]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    738,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茨木市の人口は緩やかな増加傾向、取引件数
は減少、建築着工は概ね横ばいとなっている
。彩都等で物流施設、データセンターの建設
が見られる。

駅前という希少性から店舗需要が高く、堅調
なマンション用地需要等からも地価は上昇し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０６ -37	茨木市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、南4.5m、角地		近商高度地区5種 (90,300)
b	１１０６ -12	茨木市		貸家建付地	（　）	台形	北6.7m府道、東4.9m、角地		商業高度地区7種 (100,400)
c	１００４ -31002	豊中市		建付地	（　）	不整形	東7.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 403,551	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	395,096	100 [ 44.7]	883,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	884,000
b	(　 ) 1,007,547	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,033,984	100 [ 75.2]	1,374,979		1,370,000
c	(　 ) 481,050	100 [ 130.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	391,184	100 [ 45.4]	861,639		862,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -49.0
c	隣地購入	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 870,000 円／㎡]

茨木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	130,810,883	29,209,970	101,600,913	72,268,000	29,332,913	（　0.9563） 28,051,065	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	719,258,077 円　　　　（　 614,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	ＲＣ7	4,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区7種	100 ％	400 ％	350 ％	1,171 ㎡	23.0 m x 51.0 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗。２階～７階：事務所

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	6,750	3,118,500	7.0	21,829,500
							3.0	9,355,500
2～ 7	事務所	570.00	75.0	427.50	3,150	1,346,625	5.0	6,733,125
							2.0	2,693,250
～

～

～

計		4,080.00	74.2	3,027.00		11,198,250		62,228,250
								25,515,000

⑨年額支払賃料	11,198,250 円　×　12ヶ月　＝　 134,379,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,027.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	134,379,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,718,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	127,660,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,228,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 591,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,515,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 2,559,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	130,810,883 円　　　　（　 111,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,800,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,031,370 円	134,379,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,198,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,860,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,209,970 円　（　　　　　　 24,944 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 4,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	72,268,000 円（　　　　　 61,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	130,810,883 円
②総費用	29,209,970 円
③純収益　①－②	101,600,913 円
④建物等に帰属する純収益	72,268,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,332,913 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,051,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,955 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 719,258,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茨木 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茨木市西駅前町１０６番１	1209000090229-0000
2	茨木市西駅前町１０６番１０	1209000090235-0000
3	茨木市西駅前町１０６番４	1209000090231-0000
4	茨木市西駅前町１０６番７	1209000090232-0000
5	茨木市西駅前町１０６番９	1209000090234-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
茨木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨木 5-1

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　由里　正博

TEL.

鑑定評価額

971,000,000 円

１㎡当たりの価格

829,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茨木市西駅前町１０６番１外｢西駅前町５－４｣				②地積　(㎡)	1,171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区7種 (100,350)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ7	中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	南22m府道	水道、ガス、下水	茨木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ府道

交通

施設

茨木駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,350)
防火
高度地区7種

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺に中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変化は認められず、今後も
概ね現況を維持していくものと予測する。繁華性は良好であり需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 625,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨木市を中心とした北摂エリアに存する中高層の店舗、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定し
た。需要者は店舗や事務所、営業所等の利用を目的とした企業のほか、マンション用地としての利用を目的とした開発
業者等である。繁華性及び利便性が良好であることから、不動産市場は好調であり、地価は上昇している。当該圏域の
中心となる価格帯は、立地条件や取引事情、画地規模等によりばらつきがあり、一概に把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は中高層の店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存するため、対象標準地の市場性を適正に反映した比
準価格の説得力は高い。一方、収益価格は対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低
位に求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上よ
り、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茨木 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 775,000 円／㎡

[112.3]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

830,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茨木市の商業地の不動産市場は活性化してい
る。利便性や繁華性の良好な地域では、地価
は上昇傾向で推移している。

駅前を中心に中高層の店舗兼事務所ビル等が
建ち並ぶ、利便性及び繁華性の高い商業地域
であり、地価は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０６ -37	茨木市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、南4.5m、角地		近商高度地区5種 (90,300)
b	１１０４ -11	高槻市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１００４ -31002	豊中市		建付地	（　）	不整形	東7.7m市道、中間画地		近商 (90,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 403,551	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	395,096	100 [ 44.7]	883,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	884,000
b	(　 ) 489,039	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	511,046	100 [ 59.8]	854,592		855,000
c	(　 ) 481,050	100 [ 130.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	391,184	100 [ 45.4]	861,639		862,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	隣地購入	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -49.0
c	隣地購入	％／月 +0.45	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 870,000 円／㎡]

茨木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,139,302	29,406,550	102,732,752	72,891,000	29,841,752	（　0.9563） 28,537,667	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	731,735,051 円　　　　（　 625,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	660.00	ＲＣ7	4,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区7種	100 ％	400 ％	350 ％	1,171 ㎡	23.0 m x 51.0 m	前面道路：府道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～７階：事務所を想定。

⑦有効率　 74.2 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	660.00	70.0	462.00	7,000	3,234,000	6.0	19,404,000
							3.0	9,702,000
2～ 7	事務所	570.00	75.0	427.50	3,150	1,346,625	5.0	6,733,125
							2.0	2,693,250
～

～

～

計		4,080.00	74.2	3,027.00		11,313,750		59,802,750
								25,861,500

⑨年額支払賃料	11,313,750 円　×　12ヶ月　＝　 135,765,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,027.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,765,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,788,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	128,976,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	59,802,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 568,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 25,861,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 2,594,426 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,139,302 円　　　　（　 112,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,850,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,072,950 円	135,765,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,198,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,945,000 円	1,170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,170,000 円	1,170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,406,550 円　（　　　　　　 25,112 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,170,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 4,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	72,891,000 円（　　　　　 62,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,139,302 円
②総費用	29,406,550 円
③純収益　①－②	102,732,752 円
④建物等に帰属する純収益	72,891,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,841,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,537,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 731,735,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茨木 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茨木市西駅前町１０６番１	1209000090229-0000
2	茨木市西駅前町１０６番１０	1209000090235-0000
3	茨木市西駅前町１０６番４	1209000090231-0000
4	茨木市西駅前町１０６番７	1209000090232-0000
5	茨木市西駅前町１０６番９	1209000090234-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考