令和8年1月16日　提出 茨木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -22 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　川上　修二   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市安威１丁目１２９１番１３ ｢安威１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅に農家住宅 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 茨木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 茨木駅北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、市街化調整区域内の一般住宅に農家住宅等が見られる住宅地域ある。今後とも現況程度で推移し ていくと思われる。地価は底打ち感が出てきており、横ばい傾向と推察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね茨木市、高槻市などの大阪北部の圏域の市街化調整区域。需要者の中心は茨木市居住者であるが、 近隣地域周辺に地縁を持つ者にほぼ限られる。近隣地域は旧来からの住宅地で、宅地の新規供給はほとんどなく、転入 の積極的な動機が少ないため、購入希望者は少ない。取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見 出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域の自己所有の戸建住宅地域であり、類似の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。アパート 等の収益物件はなく、その他の収益物件として戸建住宅が賃貸されるケースもほとんどない。賃貸市場が成立していな い。収益価格は試算せず、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [104.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は緩やかな増加傾向、取引件数 は減少、建築着工は概ね横ばいとなっている 。彩都等で物流施設、データセンターの建設 が見られる。 地価の下落が続いていたが、市街化区域の地 価上昇の影響を受けて横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％