令和8年1月16日　提出 茨木 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 872,000,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市松ヶ本町５６番１ ｢松ヶ本町５－３９｣ ②地積 　(㎡) 2,051   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区5種 (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ10 中高層共同住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北7.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 茨木 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 茨木駅南西方 350m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区5種 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。駅徒歩圏のマンション適地に対する多様な土地需要が 競合する一方で、供給は極めて限定的であるため、今後も地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              425,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北摂地域の共同住宅地域を中心とし、大阪府下及び隣接府県の一部の地域を含む。需要者の属性は、分 譲マンション建設を目的とする不動産業者やホテル・事務所等の用地取得を目的とする法人等である。駅徒歩圏のマン ション適地は、供給が極めて限定的であり、多様な土地需要が競合するため、地価の上昇傾向が継続するものと予測す る。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、北摂地域の取引事例を中心に採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格であ る。一方、開発法による価格は、需要者の投資採算性の観点から求めた価格である。分譲販売単価や建築工事費等の査 定により、試算価格が左右されるものの、市場参加者の属性及び行動を反映した説得力が高い試算価格である。本件で は比準価格と開発法による試算価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    390,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口はやや増加傾向が継続し、高齢 化率は大阪府全体より低い。取引件数は概ね 減少傾向であり、建築着工数は概ね横ばいで 推移している。 中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅 地域である。駅徒歩圏のマンション適地は、 市場参加者が多様であり、地価は上昇傾向が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％