令和8年1月16日　提出 茨木 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -10 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市上穂積２丁目２０３番５ ｢上穂積２－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南4.9m市道、東側道 水道、ガス、下水 茨木 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．９ ｍ市道 交通 施設 茨木駅北方 1.4km 法令 規制 ２中専 (70,196) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線で、概ね茨木市中部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は同一需 給圏内のファミリー世帯の世帯主等が想定される。近隣地域は駅バス圏の中小規模の一般住宅を中心とする熟成した住 宅地域であり、住宅市場の需要は堅調に推移している。市場で中心となる価格は１００㎡程度の土地で２１００万円前 後、新築分譲の土地建物で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については自己の居住を目的とする規範性の高い取引事例に基づき試算された。収益価格については、賃貸市 場が成熟しておらず、また標準的画地規模における収益物件の想定は経済合理性に反しており、収益還元法の適用が困 難であるため試算を行わなかった。自用目的での取引が多いため、実際の市場実態を反映した取引事例に基づく比準価 格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [106.1] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の不動産市況動向は、世界的な原材料の 高騰、円安による経済不安、建築資材の高騰 等により不透明な状況にある。 小規模一般住宅が多い住宅地域で、需要は比 較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％