別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
枚方 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.
鑑定評価額 557,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市高田１丁目１５５９番１外
｢高田１－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,546  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,200)
不整形
4:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の小売店舗等
が多い路線商業地域
 北西12.6m府道 水道、下水 星田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．６ｍ府道 交通

施設		 星田駅北西方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いに中規模の沿道小売店舗等が多く見られる路線商業地域である。比較的豊富な交通量により繁華性は良
好、背後の区画整理事業の整備もあり、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は枚方市を中心に周辺市を含む範囲における路線商業地域である。主たる需要者として、飲食・物販関連の
自用の事業目的の法人または店舗事業者等が想定される。当地域は、比較的豊富な交通量から繁華性は良好、また背後
の区画整理事業など周辺環境の整備が進む中、需要は底堅く推移すると考えられる。市場の中心価格帯は、取引件数が
少なく把握は難しいが、坪当たり５０万円前後と判定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における取引事例から試算した、市場の実態を反映した実証的な価格である。
一方、収益価格は、最有効使用である店舗の建築・賃貸を想定し試算を行ったが、周辺の賃料水準の把握が困難なこと
などもあり、相対的な信頼性はやや劣る。よって本件では、市場性が反映された比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、代表標準地との均衡にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 枚方市の人口は継続して減少傾向。世帯数は
増加傾向、高齢化率は低下。商業地の取引価
格は上昇傾向にある。


幹線道路沿いの路線商業地域。比較的豊富な
交通量もあって、需要は底堅い。地域要因の
変動は認められない。地価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０３

-25		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m府道、
西10m、角地
準工

(80,200)
b ９１１

-211		 寝屋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東23m国道、
南4.7m、角地
準工

(80,200)
c ９０３

-17		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m国道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ９１３

-215		 寝屋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m府道、
中間画地
１住居
都市計画道路
(70,200)
e ９１４

-242		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m国道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
146,252 		 100
[  94.0]
155,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
192,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
189,271 		 100
[ 114.4]
165,447 
165,000 
c (　           ) 
139,487  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
142,416 		 100
[  89.1]
159,838 
160,000 
d (　           ) 
166,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
173,802 		 100
[  99.9]
173,976 
174,000 
e (　           ) 
150,323  		 100
[ 120.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
130,951 		 100
[  80.0]
163,689 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



枚方 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,936,868 
7,440,438 
24,496,430 
9,432,000 
15,064,430 		 （　0.9763）
14,707,403 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    358,717,146 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 996.00 Ｓ1 996.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   3,546 ㎡    114.7 m x   31.0 m  前面道路：府道     　  12.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型店舗（平家建、平面駐車場込）の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
996.00 
100.0 
996.00 
2,890 
2,878,440 		 6.0  17,270,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
996.00 
100.0 
996.00 

2,878,440 		 17,270,640 
0 
⑨年額支払賃料      2,878,440 円　×　12ヶ月　＝　      34,541,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,541,280 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,763,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,777,978 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,270,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,936,868 円　　　　（　         9,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 432,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,036,238 円  　　　       34,541,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,460,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,224,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,440,438 円　（　　　　　　         2,098 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,432,000 円  
（　　　　　         2,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,936,868 円      
②総費用 7,440,438 円      
③純収益　①－② 24,496,430 円      
④建物等に帰属する純収益 9,432,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,064,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,707,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    358,717,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市高田一丁目１５５９番１
 1215000299359-0000
2 　枚方市高田一丁目１５８７番１
 1215000299411-0000
3 　枚方市高田一丁目１５８８番１
 1215000299412-0000
4 　枚方市高田一丁目１５８９番１
 1215000299415-0000
5 　枚方市高田一丁目１５９０番１
 1215000299419-0000
6 　枚方市高田一丁目１５９１番１
 1215000299423-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
枚方 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之   TEL.
鑑定評価額 557,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市高田１丁目１５５９番１外
｢高田１－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,546  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,200)
不整形
4:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の小売店舗等
が多い路線商業地域
 北西12.6m府道 水道、下水 星田

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．６ｍ府道 交通

施設		 星田駅北西方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の小売店舗等が多い路線商業地域である。周辺背後地域の開発整備によって繁華性が向上し、地価水準は
上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね北河内等大阪府下東部の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は沿道サービス店舗・流
通業務関連等事業者である。一定の画地規模を有する路線商業地の需要は堅調であり、高値取引も散見される。幹線道
路沿いの土地取引件数は少ない上、取引動機や規模等も多様であり、価格水準の把握には困難性を伴うが、中心価格帯
は対象地同規模で１坪あたり４０～６０万円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内から広域的に採用したものの、路線商業地を中心に多数の信頼性のある事例に基づいて試算
しており、規範性を有する。収益価格について、沿道型の一棟貸店舗を想定したが、契約ごとの個別性が強く、適正賃
料水準を見出すことが困難である等、相対的信頼性に劣る。以上より本件では、規範性を有する比準価格を中心に収益
価格を比較考量、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    191,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場の変動や海外情勢等による下振れリ
スクはあるものの景気回復基調のほか投資需
要も堅調であり大阪圏の事業用不動産の需要
は安定している。

隣接背後の星田地区で土地区画整理事業が行
われ、周辺利用状況の変化及び人口流入が進
んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１４

-27		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東28m国道、
北東6m、
西4.4m、
三方路
準住居
高度地区3種
(80,200)
b ９０６

-201		 交野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東14.7m市
道、
北西20m、
角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ９０４

-226		 交野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.8m府道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ９１３

-215		 寝屋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m府道、
中間画地
１住居
都市計画道路
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,975  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
217,963 		 100
[ 133.9]
162,780 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
118,131  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
112,280 		 100
[  86.7]
129,504 
130,000 
c (　           ) 
166,195  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
169,851 		 100
[  98.8]
171,914 
172,000 
d (　           ) 
166,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
173,802 		 100
[  99.9]
173,976 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



枚方 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,462,469 
7,701,366 
24,761,103 
10,335,600 
14,425,503 		 （　0.9771）
14,095,159 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    343,784,366 円　　　　（　     96,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 996.00 Ｓ1 996.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   3,546 ㎡    114.7 m x   31.0 m  前面道路：府道     　  12.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の一棟貸店舗、平面駐車場込 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
996.00 
100.0 
996.00 
2,940 
2,928,240 		 5.0  14,641,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
996.00 
100.0 
996.00 

2,928,240 		 14,641,200 
0 
⑨年額支払賃料      2,928,240 円　×　12ヶ月　＝　      35,138,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保しているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,138,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,811,110 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,327,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,641,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,462,469 円　　　　（　         9,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 486,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,054,166 円  　　　       35,138,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,460,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,377,000 円  　　　　    162,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       162,000 円  　　　　    162,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,701,366 円　（　　　　　　         2,172 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 162,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,335,600 円  
（　　　　　         2,915 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,462,469 円      
②総費用 7,701,366 円      
③純収益　①－② 24,761,103 円      
④建物等に帰属する純収益 10,335,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,425,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,095,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,975 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    343,784,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市高田一丁目１５５９番１
 1215000299359-0000
2 　枚方市高田一丁目１５８７番１
 1215000299411-0000
3 　枚方市高田一丁目１５８８番１
 1215000299412-0000
4 　枚方市高田一丁目１５８９番１
 1215000299415-0000
5 　枚方市高田一丁目１５９０番１
 1215000299419-0000
6 　枚方市高田一丁目１５９１番１
 1215000299423-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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