令和8年1月13日　提出 枚方 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -45 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市船橋本町２丁目２１番５ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に店舗等も見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 樟葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 樟葉駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域として成熟しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測 する。府道沿いに位置する生活利便施設等への接近性は良好で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京阪本線沿線の各駅勢圏で、概ね当市内に所在する小規模住宅地域である。主たる需要者は、枚方 市内及びその周辺市に居住する自用目的の一次又は二次取得者層である。樟葉駅へは徒歩限界圏に位置するが、東方府 道沿いの店舗接近性が良好で、相応の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は同規模の土地で１，７００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域であるが、当該地域内では自用目的での取引が中心であるほか、対象 標準地の規模では経済合理性に見合う賃貸事業の経営が困難と考えられ、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例 比較法では信頼性の高い取引事例が採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であった。そこで、鑑定 評価額の決定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    233,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [102.0] 100 [128.9] [102.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価高や金利上昇により、先行きが 不安視されるなか、枚方市内の住宅需給バラ ンスは安定的である。 小規模一般住宅の中に店舗等も見られる住宅 地域であり、対象標準地の価格に影響を及ぼ すような地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％