令和8年1月11日　提出 枚方 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -43 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田中　郁充   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市穂谷３丁目１７１５番 ｢穂谷３－３－１｣ ②地積 　(㎡) 545   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西3m市道 水道、下水 津田 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 津田駅南東方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因の変動も見られないので現状の環境が維持されると予測する 。最寄駅までの交通及び商業施設への接近性等を鑑みると土地需要は限定的で、地価水準は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び周辺市の市街化調整区域内の農家住宅地域であると判定した。主たる需要者は旧来からそれ らの地域に地縁的選好性を有するファミリー層や農業従事者である。最寄り駅からバス便であり、周辺に商業施設は乏 しく、居住利便性の観点から外部からの流入は限定的であり地価は下落傾向が継続している。市街化調整区域内での土 地取引量は限られるため、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する農家住宅地であり、賃貸住宅を建築し収益を得ることは非現実的である。また、自己使用の取 引が主で賃貸市場が未成熟であるから収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採 用して、類似の標準地価格、及び、前年の標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四條畷 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [144.4] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費等の高騰や住宅ローンの金利上昇によ り住宅着工は堅調とは言えないが枚方市内に おける値頃感のある住宅ニーズは安定的需要 がある。 交通利便性が劣位の地域においては選好され にくい傾向にある。当該地域の価格に影響を 及ぼすような地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％