令和8年1月9日　提出 枚方 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -31 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市渚西２丁目２４７４番７ ｢渚西２－８－４｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 御殿山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 　　　　 交通 施設 御殿山駅北方 400m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。背後に農地や河川敷が拡がる地域である一方 、駅に近いことから利便性は良好であり、安定した需要のもと、地価はやや上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御殿山駅圏内の住宅地域と判定する。背後に農地や淀川の河川敷が拡がり、自然を感じる住環境である 一方、駅及び駅周辺のスーパー等に近いことから利便性も高い。中心となる需要者は一次取得のファミリー層であり、 利便性や総額が重視される。画地規模がやや小さいものの、立地上の利便性から需要は安定しており、需要の中心とな る価格帯は、土地８０㎡坪程度の新築戸建住宅であれば総額３千万円台後半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域は 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的が中心となる。また、戸建住宅の賃貸 市場は未成熟である。よって、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した。以 上から、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [124.2] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市駅前の再開発等により利便性や繁華性 が向上しており、新名神高速道路の市域にお ける開通も控え、総じて不動産市場は堅調で ある。 特段の変動要因はない。利便性、快適性、総 額のバランスがとれた地域であり、安定した 需要のもとで、地価も緩やかな上昇基調にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％