令和8年1月11日　提出 枚方 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -26 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　田中　郁充   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 86,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市杉山手１丁目４６１７番６７２ ｢杉山手１－２１－３４｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南西6.8m市道 水道、ガス、下水 長尾 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．８ ｍ市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般戸建住宅としての利用が成熟している。大きな地域要因の変動は見られないが、最寄り駅から 徒歩圏外でバス便の丘陵地であることから需要が若干弱含みであると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線の枚方市および隣接市の住宅地域であると判定した。主たる需要者は、隣接市や大阪市内へ通 勤、通学する一次、二次取得者である。当該地域は最寄駅から徒歩圏外かつバス便の丘陵地で、外部からの流入は限定 的で土地価格も弱含みである。土地は１００㎡～１５０㎡で１，０００万円～１，５００万円程度。新築の戸建住宅で ３，０００万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有目的の一般戸建住宅地を形成している。また、賃貸住宅需要は一時貸し程度であり賃貸住宅を想定 するのは非現実的であるとから収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例比較法では、類似地域に存する規範性の 高い取引事例を採用し、比準したものであり説得力がある。よって、本件鑑定評価にあたっては市場の実態を反映した 比準価格を標準として、代表標準地との検討等を踏ま鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.0] 100 [146.8] [103.0] 100 86,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀による金利上昇や人手不足等による建築 費高騰を受け戸建住宅の着工数は弱含みであ るが、枚方市内における住宅ニーズは比較的 安定的である。 最寄駅からバス便の丘陵地であり、生活利便 性の観点から需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％