令和8年1月16日　提出 枚方 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -23 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也   TEL.

鑑定評価額 42,300,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市朝日丘町４３０番５ ｢朝日丘町１５－３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 枚方市 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 枚方市駅南方 900m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。 地価動向は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市内の京阪本線沿線の戸建住宅地域である。主たる需要者は、枚方市及びその周辺市の居住者が中 心である。当該近隣地域は中規模住宅等の建ち並ぶ地域であり、駅徒歩圏に立地し駅利便性は良好で需要は安定的であ り、地価動向は上昇基調である。市場の取引価格帯としては、周辺地域において対象標準地と同規模程度の新築住宅で 総額６０００万円台の取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、熟成した住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。比準価格は 、対象標準地周辺地域に存する類似地域内の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の戸建住宅地 域であり、転勤等での一時賃貸等が見られる程度で賃貸市場が発達していないことからその適用を断念した。従って、 本件では比準価格を重視し、周辺標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　枚方（府） -15             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の人口は減少傾向である。新設住宅着 工戸数は、近年は増加傾向で推移してしたが 直近では減少している。 地域要因に大きな変動は見られない。駅徒歩 圏内の需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％ +2.2 ％