令和8年1月16日　提出 枚方 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -21 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市西禁野２丁目１５０１番１６ ｢西禁野２－１９－１９｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 御殿山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 御殿山駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅から徒歩圏内にある、中小規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動はな く、現状維持で推移すると予測される。需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する、京阪本線沿線の最寄駅から徒歩圏内にある中小規模の住宅地域である。主た る需要者は、枚方市又は周辺市に居住する自己利用目的の一次取得者で、他の圏域からの転入も見られる。当地域の交 通接近性及び生活利便性は良好であることから、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は、土地価格では １００㎡程度で２０００万円前後の価格水準であると見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅地域にあって、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一 需給圏内の類似地域等に存する事例から試算した、市場実態が反映された実証的価格である。一方、当地域の賃貸需要 は乏しく標準対象地の画地規模も小さいため収益性は期待できない。このため収益還元法の適用は断念した。よって、 市場性が反映された比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [ 97.9] [104.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は継続して減少傾向。過去５年間の 減少率は大阪府の減少率を超える水準にある 。世帯数は増加傾向、高齢化率は低下してい る。 最寄り駅から徒歩圏内にある、区画整然とし た中小規模の戸建住宅地域として成熟してい る。地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％