令和8年1月13日　提出 枚方 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -10 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高田　真史   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市招提中町１丁目２１１番２５ ｢招提中町１－３５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 牧野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 牧野駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移するもの と予測する。住環境は良好で地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線の各駅勢圏とする住宅地域と判定した。主たる需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり 、周辺市内や大阪市内へと勤務する一次取得者及び二次取得者である。駅への接近性がやや劣るが、住環境が良好な平 坦地で地価は安定的に推移している。中心となる取引の価格帯は１６０㎡程度の土地取引で１，９００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 京阪沿線駅徒歩圏外の一般住宅地域であり賃貸の想定は非現実的と考え、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例 比較法では信頼性の高い取引事例が採用でき、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であった。そこで、市場 参加者は収益獲得のための合理性よりも居住の快適性等を重視し、また取引水準等を重視する事から、鑑定評価額の決 定に当たって比準価格を標準とし、代表標準地との検討等を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [101.9] [101.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続的な物価高や金利上昇により、先行きが 不安視されるなか、枚方市内の住宅需給バラ ンスは安定的である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成 熟しており、対象標準地の価格に影響を及ぼ すような地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％