令和8年1月16日　提出 枚方 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市星丘３丁目５２２番１８ ｢星丘３－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は星ヶ丘駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、引き続きほぼ 現状のまま推移すると予測される。需要は底堅く、地価水準は緩やかな上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は枚方市及び隣接市の京阪本線及び京阪交野線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、枚方市内又は隣接 市に居住する自己利用目的の一次・二次取得者が考えられ、一部で外部からの転入も見られる。当地域は最寄り駅から 徒歩圏内に存し良好な住環境のため底堅い需要が認められる。中心価格帯は、対象標準地と同規模で、土地のみでは３ ０坪程度で１５００万円前後、新築の戸建住宅ではおよそ３０００～４０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内に存する戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給 圏内の類似地域等に存する信頼度の高い事例から試算した、市場実態が反映された実証的価格である。収益価格は、対 象標準地周辺で収益物件は少数存在するが、戸建住宅の賃貸市場は未成熟なため、収益価格の試算は断念した。よって 、市場性が反映された比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [103.0] 100 [129.3] [103.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の人口は継続して減少傾向。過去５年 間の減少率は大阪府の減少率を超える水準に ある。世帯数は増加傾向、高齢化率は低下し ている。 星ヶ丘駅より徒歩圏内の住宅地域であり、住 環境は比較的良好。地域要因に特段の変動は 見られない。底堅い需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％