令和8年1月16日　提出 枚方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　内藤　信之   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市宮之下町１４番１８ ｢宮之下町４－１５｣ ②地積 　(㎡) 131   (         24)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北西5m私道 水道、ガス、下水 枚方市 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 枚方市駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅として成熟しており、地域要因に特段の変動要因はない。また、鉄道最寄駅からの接近性は やや劣るが、良好な住環境から需給は均衡しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需要圏は、京阪本線沿線を利用圏域とする中小規模一般住宅地域等と判断される。主たる需要者は枚方市及び周 辺市が生活圏の中堅所得者層である。当地域は駅接近性がやや劣る住宅地域であるものの、閑静な住宅エリアであるこ と等から需給は均衡してきており、地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の取引価格帯としては、１００㎡程度の土地 で１４００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己居住用の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、画地規模等を考慮すると共同住宅の想定は非現実的であり 、更に、賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一方、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引 が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市場の実 態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [104.0] 100 [107.8] [101.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策による影響や物価上昇の継続 による個人消費への影響に注意が必要である ものの、景気は緩やかに回復している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％