令和8年1月16日　提出 守口 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松谷　確   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市佐太中町６丁目１５番１７ ｢佐太中町６－２－１０｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が多く見られる住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 大日 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 大日駅北東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅の中にアパートも混在する住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状の土地利用で推移するこ とが見込まれる。地価は市況を反映して、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守口市及び門真市内に形成される住宅地域と判定される。需要者は、当圏域に地縁的選好性を有する一 次取得者層が中心であり、圏域外からの転入は少ない。最寄駅徒歩圏外に位置し利便性がやや劣るものの近時の戸建需 要の高まりに伴う市況の回復もあって、周辺地価は上昇傾向で推移しているものと把握される。中心価格帯としては、 新築戸建住宅で３，０００万円～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例については、規範性が高い多数の事例を収集し得た。一方、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に適 う共同住宅の想定が困難であるほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格の試算は困難である。したが って本件では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留 意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [104.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の動向、人手不足、建築資材の高騰など による先行き不透明感はあるものの、当市の 不動産市場は堅調に推移している。 地域の価格形成に影響を与える要因の変動は 認められない。地価は上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％