令和8年1月13日　提出 守口 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市金田町２丁目４６番５ ｢金田町２－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 53   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多く 見られる住宅地域 東6.7m市道 水道、ガス、下水 大日 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ７ｍ市道 交通 施設 大日駅北東方 1.7km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く見られる住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するものと思われる。地価は 、需要が堅調で、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守口市内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、京阪本線の徒歩圏外の住宅地域。需要者は主として市内また は近接市区在住の一次取得者層である。人手不足、物価高、海外経済減速に加え、金利も上昇局面にあるなど、日本経 済の先行きは不透明であるが、谷町線大日駅徒歩圏外の住宅地で、地価水準が安いこともあり、需要は堅調である。取 引の中心価格帯は、新築戸建で３千万円程度、中古戸建で１．５～２千万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が多い住宅地域で、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、 標準地は画地規模小さいこと等のため共同住宅の想定は非現実のため、収益価格は試算しなかった。したがって、市場 性を反映した取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    141,000 円／㎡ [102.8] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [102.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人手不足、物価高等に加え、金利も上昇局面 にあるなど、日本経済の先行きは不透明であ るが、市政策が進む守口市は住みやすい街と して期待される。 駅接近性にやや劣るが、地価水準が低いこと もあり、需要が堅調で、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％