令和8年1月16日　提出 貝塚 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市近木町１４８８番外 ｢近木町２－３｣ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 1:1.2 店舗兼事務所 ＲＣ6 中層の店舗ビル、商 業施設等が多い駅前 商業地域 南東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 貝塚 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 貝塚駅西方 90m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域として熟成しており、今後とも概ね現状で推移すると予測され る。インバウンド需要は拡大しコロナ前の状態を回復しており、地価も強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線の泉州一円における駅前商業地域である。主たる需要者は店舗・事務所とし ての利用を目的とする地元事業者等が中心であり、圏外からの需要者は少ない。取引が少なく店舗等の新規出店もない が、駅前商業地の一角である立地条件及びインバウンド需要の増加等から地価は強含みで推移している。商業地の取引 が少なく、取引価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、繁華性等が近隣地域と類似する取引事例から求められており、取引実態を反映し規範性に優れている。一 方、収益価格は、最有効使用の店舗・事務所ビルを想定して試算されているが、やや低位に求められた。これは地価水 準に比べ家賃水準が低いことに起因している。よって、ここでは市場性を反映し説得性に優れる比準価格を標準とし、 収益価格は参考に留め、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　貝塚 5-1                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンドの増加に伴い、駅前及び幹線道 路沿い等の好立地の地域では不動産需要は強 含みであるが、他の商業地では需給動向に大 きな変化はない。 駅前商業地であり完全に熟成し大きな地域要 因の変化は認められないが、駅に近接する立 地条件から、潜在的需要があり、地価は強含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.3 ％