令和8年1月16日　提出 貝塚 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -21 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市名越６１８番１９外 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.7m市道 水道、ガス、下水 名越 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 名越駅南方 750m 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、地域要因の変化は認められず、今後も現状の住環境を維 持するものと予測される。地価は、水間沿線であり全般に需要が少なく、下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、貝塚市を中心とした水間鉄道沿線の住宅地域。需要者の中心は貝塚市居住者が主体であり、周辺市町か らの転入はほとんど見られない。低層一戸建住宅が連たんする住宅地域として完全に熟成し、安定した推移を見せてい るが、水間鉄道沿線で利便性に劣るところから、住宅需要は低調で、地価下落も継続している。市場での中心価格帯は 、約１２０㎡の土地で５００万円～７００万円、中古住宅で７００万円～１，３００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく収益物件建築の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格について再検討する と、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的での取引が中心の近隣地域の ような住宅地域では説得性に優れていると判断される。さらに、当該試算価格は代表標準地との価格検討でも十分に均 衡を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [103.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は大阪府平均より大きく、高齢化 率もやや高い。市域全体に大きな変化はなく 、水間鉄道沿線等を除き地価は安定した推移 を見せている。 既成の中規模一般住宅地域であり、地域要因 の変化はない。街路の連続性、利便性等に劣 り、住宅需要は弱含みで、地価も下落傾向が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％