令和8年1月16日　提出 貝塚 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -10 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　さゆき   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市二色３丁目３番３ ｢二色３－３－３｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5.9m市道 水道、ガス、下水 貝塚 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．９ ｍ市道 交通 施設 貝塚駅北西方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な低層住宅地域で、完全に熟成し、今後とも現状を維持すると予測される。住宅の需給 動向に大きな変化はなく、地価は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線等の貝塚市及びその周辺市町の住宅地域を圏域とする。需要者は同一需給 圏内の居住者が中心である。貝塚市内では海側に位置し、最寄り駅までは距離があり、徒歩圏外であるものの、区画整 然とした住宅地域で、居住環境は良好である。需給バランスは安定しているため、地価はほぼ横ばいで推移している。 需要の中心価格帯は、土地１坪当たり１９万円前後、２００㎡程度の土地で１１４０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、自宅としての取引が大部分であり、住宅としての利 便性・快適性に主眼をおいて地価が形成されている。よって、転勤等の場合を除くと、戸建住宅の賃貸市場はなく、収 益還元法の適用は断念した。以上より、住宅市場の取引実態を反映し、実証的で信頼性の高い比準価格をそのまま採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、これは代表標準地価格とも十分に均衡を得ていると判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [162.4] [104.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。個人消費、設 備投資は持ち直しており、雇用情勢は改善の 動きがみられるが、物価上昇など景気下振れ リスクが存する。 区画整然とした住宅地域で地域要因の変化は ない。駅から距離はあるが、居住環境は良好 であり、地価も横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％