別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高槻 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 9-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.
鑑定評価額 5,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市南庄所町９３番１外
｢南庄所町２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 27,231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫

Ｓ4		 大規模の倉庫等が建
ち並ぶ流通業務地域
 東12.5m府道、北側道 水道、ガス、下水 高槻市

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．５ｍ府道 交通

施設		 高槻市駅南西方

1.9km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模な物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域である。内陸型の大規模流通業務用地は供給が限定的であり、潜在
的な土地需要は強い。周辺地域は物流施設の集積が進展しており、地価の上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪の工業地域を中心とし、大阪府下及び隣接府県の工業地域を含む。需要者の属性は、大規模流通
業務施設用地を需要する法人や賃貸用不動産の建設を目的とする不動産業者等が中心である。高速道路へのアクセスが
良好な幹線・準幹線道路沿いの土地供給は、極めて限定的であり、また、周辺地域は物流施設の集積が進展しており、
地価の上昇傾向が継続している。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、北大阪及び東部大阪地域並びに大阪市内等の広範囲にわたる取引事例を採用し、適正に補修正を行って求
めており、市場性を反映した試算価格である。一方、個別性の強い大規模流通業務施設は、元本価値に見合う適正な賃
料水準の把握が困難であり、試算価格が流動的になる側面は否めないものの、考量すべき価格である。以上より、本件
では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 [100.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 交通利便性が良好な流通業務地域における旺
盛な需要に対して、供給が限定的であるため
、工業地の地価は全般的に上昇傾向が継続し
ている。

高槻市内における内陸型の大規模流通業務施
設用地は、供給が限定的であるため、潜在的
な土地需要は強く、地価の上昇傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-31007		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.4m市
道、中間画地
準工

(70,200)
b ９０１

-41		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北6m道路、
中間画地
工業

(60,200)
c １１０３

-11		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ３１６

-24		 大阪市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,973 		 100
[  76.0]
182,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
92,003  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
115,166 		 100
[  61.2]
188,180 
188,000 
c (　           ) 
116,553  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
143,407 		 100
[  69.8]
205,454 
205,000 
d (　           ) 
157,597  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
164,920 		 100
[  82.8]
199,179 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



高槻 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

778,883,040 
168,378,700 
610,504,340 
459,277,000 
151,227,340 		 （　0.9540）
144,270,882 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  3,606,772,050 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 13,000.00 Ｓ4 52,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   27,231 ㎡    109.8 m x  210.0 m  前面道路：府道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
52,000.00 
100.0 
52,000.00 
1,350 
70,200,000 		 6.0  421,200,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
52,000.00 
100.0 
52,000.00 

70,200,000 		 421,200,000 
0 
⑨年額支払賃料     70,200,000 円　×　12ヶ月　＝　     842,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  52,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       842,400,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    67,392,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 775,008,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       421,200,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,875,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     778,883,040 円　　　　（　        28,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高槻 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 28,840,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 25,272,000 円  　　　      842,400,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   38,561,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   61,285,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,210,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,210,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     168,378,700 円　（　　　　　　         6,183 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　  52,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 459,277,000 円  
（　　　　　        16,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 778,883,040 円      
②総費用 168,378,700 円      
③純収益　①－② 610,504,340 円      
④建物等に帰属する純収益 459,277,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 151,227,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 144,270,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,298 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,606,772,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市南庄所町９３番１
 1210000197701-0000
2 　高槻市南庄所町２１７番１
 1210000197772-0000
3 　高槻市南庄所町２１７番３
 1209010152281-0000
4 　高槻市南庄所町２１７番４
 1209010153837-0000
5 　高槻市南庄所町９３番８
 1209010152279-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高槻 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 9-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹内　専   TEL.
鑑定評価額 5,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市南庄所町９３番１外
｢南庄所町２２－５｣		 ②地積
　(㎡)		 27,231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫

Ｓ4		 大規模の倉庫等が建
ち並ぶ流通業務地域
 東12.5m府道、北側道 水道、ガス、下水 高槻市

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．５ｍ府道 交通

施設		 高槻市駅南西方

1.9km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、府道沿いに大規模の倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域であり、地域の状況に特段の変化はなものの、
周辺では物流倉庫等が集積し、地価水準も上昇傾向で推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪府の内陸型工業地域で、北摂地区を中心とした物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域である。需要者の
中心は倉庫等の利用を目的とした資金調達能力を有する法人または投資事業者等で、比較的良好な企業収益を反映して
新規投資も好調であり、大型施設を中心に需要は堅調に推移している。なお、市場での取引は物件の規模や利用目的等
により様々であることから、中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。比準価格は、工業地域内の類似性の高い取引事例により
求められた実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが、賃料水準には不透明感があるため
、相対的に信頼性が劣る。よって、宅地需給、不動産市場の動向等を総合的に勘案して比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 [100.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向にあり、高槻市の
不動産市場は底堅く、物流関連の工業地の需
要は旺盛で堅調に推移している。


幹線道路沿いの流通業務地域であり、周辺で
は物流倉庫の開発も旺盛であり、地価は上昇
傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-31007		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15.4m市
道、中間画地
準工

(70,200)
b １１０３

-11		 池田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ３０９

-7		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d ９１０

-201		 大東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7.2m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,973 		 100
[  74.1]
187,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
116,553  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
143,407 		 100
[  74.2]
193,271 
193,000 
c (　           ) 
156,211  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,772 		 100
[  82.9]
196,347 
196,000 
d (　           ) 
205,269  		 100
[ 130.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
179,689 		 100
[  91.0]
197,460 
197,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



高槻 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

773,113,536 
168,916,500 
604,197,036 
462,462,000 
141,735,036 		 （　0.9540）
135,215,224 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　  3,380,380,600 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 13,000.00 Ｓ4 52,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   27,231 ㎡    109.8 m x  210.0 m  前面道路：府道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫
52,000.00 
100.0 
52,000.00 
1,340 
69,680,000 		 6.0  418,080,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
52,000.00 
100.0 
52,000.00 

69,680,000 		 418,080,000 
0 
⑨年額支払賃料     69,680,000 円　×　12ヶ月　＝　     836,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  52,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       836,160,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    66,892,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 769,267,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       418,080,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,846,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     773,113,536 円　　　　（　        28,391 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高槻 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 29,040,000 円  　　　　  7,260,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 25,084,800 円  　　　      836,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   38,561,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   61,710,000 円  　　　　  7,260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,260,000 円  　　　　  7,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,260,000 円  　　　　  7,260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     168,916,500 円　（　　　　　　         6,203 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　  52,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 462,462,000 円  
（　　　　　        16,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 773,113,536 円      
②総費用 168,916,500 円      
③純収益　①－② 604,197,036 円      
④建物等に帰属する純収益 462,462,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 141,735,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,215,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,380,380,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市南庄所町９３番１
 1210000197701-0000
2 　高槻市南庄所町２１７番１
 1210000197772-0000
3 　高槻市南庄所町２１７番３
 1209010152281-0000
4 　高槻市南庄所町２１７番４
 1209010153837-0000
5 　高槻市南庄所町９３番８
 1209010152279-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考