鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
高槻 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 5-6

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　矢木　大介

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市今城町２００番１｢今城町１８－１｣				②地積　(㎡)	740 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:2	店舗Ｗ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東19.3m国道	水道、ガス、下水	摂津富田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 115 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．３ｍ国道

交通

施設

摂津富田駅北東方

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。地価
は上昇基調で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね高槻市及び周辺市町の路線商業地域。需要者は、物販、飲食店等、不動産賃貸を目的とする事業者
や法人が中心である。当該地域は、店舗の建ち並びが多く、交通量の多い国道沿いの路線商業地域であり、事業用物件
に対する需要は底堅い反面、市場への供給が少ないため、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯については、画地
規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算の結果、比準価格と収益価格が上記のとおり求められた。比準価格は、類似性が認められる取引事例より求めら
れ、本標準地の市場性を反映した価格となった。一方、収益価格は収益性を反映した規範性の高い価格であるが、賃料
の保守的傾向を反映し、低位に求められた。以上を総合的に勘案して比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに
前年度価格からの変動要因の検討並びに市場の動向等も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高槻市の人口は微減、高齢化率は大阪府全体
よりやや高く取引件数は概ね横ばい。消費者
物価は上昇基調にあり、景気は緩やかな回復
傾向である。

交通量の多い国道沿いに沿道型店舗が建ち並
ぶ路線商業地域である。供給は少ない反面、
需要は強く、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０５ -25	高槻市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、西5.4m、二方路		準工 (70,200)
b	１１１５ -8	高槻市		建付地	（　）	不整形	西16.6m市道、南東13.1m、東3m、三方路		２中専高度地区2種 (80,200)
c	１１０１ -21	高槻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.5m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	１１１７ -40	茨木市		貸家建付地	（　）	台形	東16m府道、南5m、角地		近商高度地区5種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,624	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	208,328	100 [ 100.8]	206,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 181,333	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	180,485	100 [ 86.4]	208,895		209,000
c	(　 ) 161,695	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,869	100 [ 82.7]	201,776		202,000
d	(　 ) 273,235	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	269,783	100 [ 127.9]	210,933		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

高槻 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,341,109	2,352,860	8,988,249	3,751,930	5,236,319	（　0.9540） 4,995,448	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	124,886,200 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	740 ㎡	22.0 m x 41.0 m	前面道路：国道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線沿い低層店舗一棟貸し（駐車場利用賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	3,320	996,000	6.0	5,976,000
							3.0	2,988,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		996,000		5,976,000
								2,988,000

⑨年額支払賃料	996,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,952,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 956,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,995,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,976,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,988,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 290,290 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,341,109 円　　　　（　 15,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	235,600 円	58,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	358,560 円	11,952,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,140,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,600 円	58,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,352,860 円　（　　　　　　 3,180 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,900,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,751,930 円（　　　　　 5,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,341,109 円
②総費用	2,352,860 円
③純収益　①－②	8,988,249 円
④建物等に帰属する純収益	3,751,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,236,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,995,448 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,886,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高槻 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高槻市今城町２００番１	1210000015616-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
高槻 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高槻 5-6

大阪府

大阪第１１

氏名

不動産鑑定士　土井　郁子

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高槻市今城町２００番１｢今城町１８－１｣				②地積　(㎡)	740 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:2	店舗Ｗ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東19.3m国道	水道、ガス、下水	摂津富田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 115 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 41.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．３ｍ国道

交通

施設

摂津富田駅北東方

1.3km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持し推移するものと予測される。地
価は上昇基調にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高槻市、茨木市および周辺市に存する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、物販・飲食・配
送関連事業あるいは不動産賃貸を目的とする事業者や法人が中心である。安定した需要が存在しており、退店等は見ら
れない。営業の種類、市場参加者の思惑や利用方法等により取引される土地の規模や価格はそれぞれ異なるため、需要
の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、広域的な範囲から事例選択し説得力の高い比準価格を得た。収益還元法の適用にお
いては、建物規模、構造等に個別性が強く、標準的かつ安定的な賃料水準等の把握が困難であることから相対的に精度
が劣る。また、事業者の自己使用も見受けられ、収益性のみにより価格形成されるとは限らない。よって、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

繁華性が高い駅至近の商業地需要は根強く、
地価上昇が続いている。路線商業地への需要
も底堅い。

沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地
域であり、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高槻 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１０５ -25	高槻市		建付地	（　）	不整形	東20m国道、西5.4m、二方路		準工 (70,200)
b	１１０７ -26	茨木市		建付地	（　）	ほぼ台形	東9.5m府道、中間画地		２中専高度地区4種 (70,200)
c	１１１７ -40	茨木市		貸家建付地	（　）	台形	東16m府道、南5m、角地		近商高度地区5種 (100,300)
d	１１１３ -26	箕面市		貸家建付地	（　）	不整形	北20m国道、南西3.1m、二方路		準住居高度地区4種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 192,624	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	208,328	100 [ 100.7]	206,880	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 116,182	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	129,035	100 [ 63.6]	202,885		203,000
c	(　 ) 273,235	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	269,783	100 [ 129.3]	208,649		209,000
d	(　 ) 175,227	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	240,996	100 [ 115.4]	208,835		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

高槻 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,931,190	2,331,200	8,599,990	3,713,710	4,886,280	（　0.9540） 4,661,511	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	116,537,775 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高槻 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	740 ㎡	22.0 m x 41.0 m	前面道路：国道　 19.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド店舗の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	300.00	100.0	300.00	3,200	960,000	6.0	5,760,000
							3.0	2,880,000
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		960,000		5,760,000
								2,880,000

⑨年額支払賃料	960,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,520,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 921,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,598,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,760,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,880,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 279,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,931,190 円　　　　（　 14,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高槻 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,200 円	58,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	345,600 円	11,520,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,140,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,331,200 円　（　　　　　　 3,150 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,710 円（　　　　　 5,019 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,931,190 円
②総費用	2,331,200 円
③純収益　①－②	8,599,990 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,886,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,661,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,537,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高槻 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高槻市今城町２００番１	1210000015616-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考