別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高槻 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 5-5 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　菊田　善仁   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市紺屋町３８６番３外
｢紺屋町１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(         15) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗兼事務所
ビルが多く見られる
商業地域		 西22m市道、北側道 水道、ガス、下水 高槻

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 高槻駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅近の商業地域であり、最寄駅からの利便性も良好であり、需要は堅調に
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    568,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市、茨木市及び北摂地区におけるＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線に位置する商業地域である。需
要者は、当該圏域内で店舗・事務所の経営者、賃貸事業者、投資家、不動産業者等が中心となる。ＪＲ高槻駅及び阪急
高槻市駅に近接し、商業地としての希少性が高いことから、比較的強い需要が高いものと思料される。需要の中心とな
る価格帯は土地の規模等により大きく異なることが多く、中心となる価格帯の判定は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の取引事例から求められた市場性に基づく実態を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に
店舗・事務所の建築・賃貸を想定し試算したものであるが、賃料・建築費等の各項目は想定によるものであり、予測の
困難性の問題もあり、比準価格より低位に求められた。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益
価格を比較考量のうえ、代表標準地価格等との均衡等をも勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    775,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[164.6]		 [102.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    495,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向
である。取引件数は概ね横ばい傾向であり、
建築着工数はやや増加傾向となっている。


ＪＲ高槻駅及び阪急高槻市駅から徒歩圏に位
置する駅近の商業地であり、需要は堅調で地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０４

-11		 高槻市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １１０６

-37		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
南4.5m、角地
近商
高度地区5種
(90,300)
c １１１７

-2		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度地区7種
(90,340)
d １１１３

-4		 箕面市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南21m国道、
中間画地
準住居
高度地区4種
(60,200)
e １１０６

-12		 茨木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北6.7m府道、
東4.9m、角地
商業
高度地区7種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
489,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
511,046 		 100
[  91.6]
557,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
403,551  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
395,096 		 100
[  73.0]
541,227 
552,000 
c (　           ) 
331,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,608 		 100
[  60.5]
569,600 
581,000 
d (　           ) 
420,965  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
420,965 		 100
[  75.5]
557,570 
569,000 
e (　           ) 
1,007,547  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,033,984 		 100
[ 185.0]
558,910 
570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    568,000 円／㎡]  



高槻 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,787,293 
4,208,412 
14,578,881 
10,836,000 
3,742,881 		 （　0.9547）
3,573,328 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     91,623,795 円　　　　（　    400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ5 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   229 ㎡     16.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗兼事務所を想定した。１階を店舗、２～５階を事務所と想定。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 地域における同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
65.0 
97.50 
3,800 
370,500 		 7.0  2,593,500 
3.0  1,111,500 

 2～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,690 
322,800 		 5.0  1,614,000 
2.0  645,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
77.0 
577.50 

1,661,700 		 9,049,500 
3,693,900 
⑨年額支払賃料      1,661,700 円　×　12ヶ月　＝　      19,940,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     577.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,940,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,595,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,345,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,049,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,693,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         358,870 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,787,293 円　　　　（　        82,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高槻 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 598,212 円  　　　       19,940,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      944,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,208,412 円　（　　　　　　        18,377 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,836,000 円  
（　　　　　        47,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,787,293 円      
②総費用 4,208,412 円      
③純収益　①－② 14,578,881 円      
④建物等に帰属する純収益 10,836,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,742,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,573,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,623,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市紺屋町３８６番３
 1210000088493-0000
2 　高槻市紺屋町３８６番７
 1210000088497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高槻 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高槻 5-5 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高槻市紺屋町３８６番３外
｢紺屋町１２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 244  
(         15) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 中層の店舗兼事務所
ビルが多く見られる
商業地域		 西22m市道、北側道 水道、ガス、下水 高槻

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 高槻駅南方

400m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼事務所ビルが多く見られる商業地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予
想する。今後は不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市及び周辺市の駅近接の商業地域。需要者は、不動産賃貸を目的とする事業者や法人、個人投
資家が中心である。今後の世界情勢の影響が懸念されることから不透明であるものの、景気の影響等により不動産市況
は回復傾向が持続しており、駅近接の需要が強い地域であることから、地価は上昇基調で推移している。市場の中心価
格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用の店舗兼事務所を想定し収益価格を求めたが、貸店舗兼事務所の賃料水準等については個別性が強いことか
ら、比準価格に比して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たの
で、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討、周辺類
似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨木 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    775,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[100.0]		 100
[164.6]		 [102.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    495,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。


中層の店舗兼事務所ビルが多く見られる商業
地域で、一般的要因の影響を受け、市況は回
復傾向が持続しており、地価は上昇基調にて
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高槻 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１０６

-112		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.2m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,240)
b １１１７

-2		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度地区7種
(90,340)
c １１１４

-17		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １１１０

-14		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18m市道、
中間画地
２住居
高度地区4種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,243  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
298,815 		 100
[  52.3]
571,348 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
583,000 
b (　           ) 
331,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
344,608 		 100
[  60.5]
569,600 
581,000 
c (　           ) 
274,614  		 100
[  80.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
352,879 		 100
[  65.8]
536,290 
547,000 
d (　           ) 
315,085  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
373,357 		 100
[  68.4]
545,844 
557,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 関係者間
取引
 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    567,000 円／㎡]  



高槻 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,730,329 
4,222,130 
14,508,199 
10,899,000 
3,609,199 		 （　0.9547）
3,445,702 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     88,351,333 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高槻 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ5 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   229 ㎡     16.0 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗兼事務所。１階店舗、２階～５階事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物としてほぼ標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
65.0 
97.50 
3,700 
360,750 		 7.0  2,525,250 
3.0  1,082,250 

 2～ 5		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,700 
324,000 		 5.0  1,620,000 
2.0  648,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
77.0 
577.50 

1,656,750 		 9,005,250 
3,674,250 
⑨年額支払賃料      1,656,750 円　×　12ヶ月　＝　      19,881,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     577.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,881,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,590,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,290,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,005,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,848 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,674,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         356,961 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,730,329 円　　　　（　        81,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高槻 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 865,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 596,430 円  　　　       19,881,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      944,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,222,130 円　（　　　　　　        18,437 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,899,000 円  
（　　　　　        47,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,730,329 円      
②総費用 4,222,130 円      
③純収益　①－② 14,508,199 円      
④建物等に帰属する純収益 10,899,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,609,199 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,445,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,351,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高槻 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高槻市紺屋町３８６番３
 1210000088493-0000
2 　高槻市紺屋町３８６番７
 1210000088497-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考