令和8年1月16日　提出 高槻 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -37 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.

鑑定評価額 959,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市真上町１丁目４６番１ ｢真上町１－１３－２６｣ ②地積 　(㎡) 2,780   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ10 中高層共同住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北12.6m府道、三方路 水道、ガス、下水 高槻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北１２． ６ｍ府道 交通 施設 高槻駅北西方 700m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中高層共同住宅のほか店舗等も見られる住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移していくもの と予想する。今後は、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              345,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東海道本線、阪急京都線沿線の住宅地域。需要者の中心は、分譲マンションディベロッパー等 の不動産業者である。今後の世界情勢の影響が懸念されることから不透明ではあるものの、景気の影響等を受けて不動 産市況は回復傾向が持続しており、駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域である事から需要は強く、地価は上昇基調で推移 している。市場の中心価格帯については、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域で、マンション用地である事から、本件においては開発事業者の投資採算性を示す信 頼性のある開発法による価格と、概ね規範性の高い事例により、市場性を反映している取引事例から試算した比準価格 を中心に、代表標準地との検討、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    390,000 円／㎡ [109.0] 100 100 [101.0] 100 [122.8] [100.0] 100 343,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    315,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の市況は政府の経済対策の影響もあり 緩やかな回復基調が持続。先行きについては 世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。 駅徒歩圏のマンション用地であり、一般的要 因の影響を受け、市況は緩やかな回復傾向が 持続する中、需要は強く、地価は上昇基調に て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％