令和8年1月16日　提出 高槻 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -9 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　泰志   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市日吉台二番町１２２番２ ｢日吉台二番町２－１５｣ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 高槻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高槻駅北方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄駅からバス圏の閑静な中規模戸建住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はないので、 当分の間は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線で、主として名神高速以北の高槻市の丘陵地に広がる中規模戸建住宅地である。需要 者は自己居住用住宅の取得者が中心で一次取得二次取得ともに認められる。バス圏域であるが、熟成した閑静な住宅地 で、需要は比較的安定し底堅い状況にある。土地は２５０㎡程度で３，０００万円台前半までが需要の中心と思料され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内の自己所有を主体とした戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試 算しなかった。比準価格は主として自用の戸建住宅地の取引事例から求めたものであり、居住の快適性・利便性を反映 した適正な実勢価格が求められたものと思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地価格等との均衡及び周 辺地価動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    221,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [103.0] 100 [171.7] [102.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高槻市の人口は微減傾向、高齢化率は年々上 昇傾向にある。取引件数は概ね横ばい、建築 着工はやや増加傾向となっている。 バス圏域であるが、閑静な丘陵住宅地で一定 の需要が存することから、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％