令和8年1月16日　提出 高槻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -4 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹内　専   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市城南町４丁目１８３番１４ ｢城南町４－２３－１７｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:4 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 高槻市駅南方 1.7km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移し ていくものと予測される。地価は、上昇傾向で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線の最寄駅からバス便による中小規模戸建住宅地域である。需要者の 中心は上記圏域並びに周辺地域に居住する中所得者層が中心となり、画地規模が大きい場合には分割後の分譲を目的と する不動産業者も見られる。周辺は成熟した住宅地で、最寄駅からやや距離もあるものの、需要は概ね安定した状況に ある。需要の価格帯は土地で２０００万円前後、新築戸建で４０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅からバス便の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等から収益物件の取得を目的とする需要は ほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取 引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    218,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    178,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向にあり、全般的に 高槻市の住宅市場は概ね堅調に推移している 。 最寄駅からやや距離があるものの、熟成した 平坦地の住宅地域で、需給は安定しており、 地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％