令和8年1月16日　提出 吹田 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 5-8 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　橘　真里   TEL.

鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山霧が丘５番２５外 ｢千里山霧が丘２２－１｣ ②地積 　(㎡) 2,318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度4種最高25m 地区計画等 (100,300) 不整形 1.2:1 店舗、会館兼駐車場 Ｓ3F1B 小売店舗、公共施設 等が集積する駅前商 業地域 南東（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里山駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 駅前広場 交通 施設 千里山駅北東方駅前広 場接面 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度4種最高25m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下で、 また、地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    569,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    494,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吹田市及び周辺市域に所在する駅近接の商業地域。需要者は資金力に優る大手不動産会社、貸しビル業者 、収益物件の投資家、マンションデベロッパー等と推定される。千里山駅周辺整備事業により駅前広場に商業施設や地 域交流拠点が整備され、商圏はやや狭いエリアに限定されるものの背後地からの購買力は底堅く、商況は比較的安定し ている。店舗需要も回復傾向で地価は上昇基調にあるが、市場の中心価格帯は立地、規模等により把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的・用途的類似性が高く、代替性を有する取引事例より求めたもので規範性が高い。一方、収益価格は 対象標準地に店舗兼事務所を想定して試算したもので、想定要素が多く精度はやや劣るものの、土地の本来的な収益性 を反映した理論的な価格として有用である。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付 け、さらに代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    575,000 円／㎡ [112.2] 100 100 [104.0] 100 [123.2] [106.9] 100 538,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    498,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド需要の回復により店舗収益及び 賃料が改善し、吹田市の商業地の地価も江坂 地区、駅前商業地域、路線商業地域を中心に 上昇基調にある。 千里山駅周辺整備事業により生活利便施設が 充実し、背後には選好性の高い住宅地が控え ることから店舗需要も回復、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　 +15.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％