別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
吹田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤原　学   TEL.
鑑定評価額 3,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市津雲台１丁目２０番３０
｢津雲台１－２－Ｄ９｣		 ②地積
　(㎡)		 4,407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高45m
地区計画等

(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼ホテ
ル
ＳＲＣ8F1B		 小売、飲食店舗、公
共施設が集まる駅前
商業地域		 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 南千里近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  67.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南千里駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売、飲食店舗等が集まる駅前商業地域で特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測
される。地価水準は堅調な上昇傾向にあり、当分の間同傾向にて推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    855,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市をはじめとする北摂地域を中心とした鉄道各駅周辺の駅前商業地域等である。需要者の中心は、
店舗併設の分譲・賃貸マンションや店舗ビル用地を探索する不動産会社等の法人である。多様な用途が期待できること
から駅近接の纏まった規模の土地の稀少性は高く、その用地需要は旺盛である。また最寄駅周辺には公的施設も集積し
ており、地価は上昇傾向にて推移している。取引の中心価格帯は取得目的等に左右されるため、一様には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場実態を反映した実証的な価格といえる。一方、収益
価格は、最有効使用である高層の店舗兼共同住宅の想定による収益性を反映した価格で、想定要素が介在するとはいう
ものの繁華性の高い商業地においては重視すべき価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益
価格を比較考量の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    594,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.4]		 [110.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向にある。当市内商業
地の市況は、江坂地区中心部の地価上昇が際
立っているが、他地区についても概ね堅調に
推移している。

最寄駅近接の稀少性に富む商業地域であり、
特に地域要因の変動は見受けられない。一般
的要因の影響により、地価は上昇傾向にて推
移している。

個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１２

-31202		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西3.3m、
角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
b １０１３

-31202		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m国道、
南東6m、角地
近商

(100,300)
c １０１４

-31201		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
d １０１８

-31202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e １０１８

-31208		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
北8m、角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
601,174  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
676,549 		 100
[  87.4]
774,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
851,000 
b (　           ) 
729,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
750,592 		 100
[  97.2]
772,214 
849,000 
c (　           ) 
653,919  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
702,798 		 100
[  90.8]
774,007 
851,000 
d (　           ) 
620,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
648,309 		 100
[  82.3]
787,739 
867,000 
e (　           ) 
352,437  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 105.0]
623,198 		 100
[  80.3]
776,087 
854,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    855,000 円／㎡]  



吹田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

490,775,176 
94,762,660 
396,012,516 
265,524,000 
130,488,516 		 （　0.9374）
122,319,935 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  3,305,944,189 円　　　　（　    750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 3,060.75 ＲＣ8F1B 16,670.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高45m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   4,407 ㎡     69.0 m x   56.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～８階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積６０㎡程度、１２６戸）、地下駐車場１８３台分を想定。 ⑦有効率　  72.5 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
5,868.50 
75.3 
4,421.32 
4,558 
20,152,377 		 8.0  161,219,016 
4.0  80,609,508 
一括
 3～ 8		 住宅
8,192.10 
93.6 
7,666.80 
2,592 
19,872,346 		 2.0  39,744,692 
2.0  39,744,692 
地下
 1～ 1		 駐車場
2,610.24 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
16,670.84 
72.5 
12,088.12 

40,024,723 		 200,963,708 
120,354,200 
⑨年額支払賃料     40,024,723 円　×　12ヶ月　＝　     480,296,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,088.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 183 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,352,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       480,296,676 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      26,352,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    40,531,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 466,116,782 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       200,963,708 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,848,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      120,354,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      22,809,528 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     490,775,176 円　　　　（　       111,363 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,800,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,199,460 円  　　　      506,648,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,983,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   37,060,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,360,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,360,000 円  　　　　  4,360,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      94,762,660 円　（　　　　　　        21,503 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,360,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 249,000 円／㎡　×　  16,670.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 265,524,000 円  
（　　　　　        60,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 490,775,176 円      
②総費用 94,762,660 円      
③純収益　①－② 396,012,516 円      
④建物等に帰属する純収益 265,524,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 130,488,516 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 122,319,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,756 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,305,944,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市津雲台一丁目２０番３０
 1209005178792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
吹田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.
鑑定評価額 3,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市津雲台１丁目２０番３０
｢津雲台１－２－Ｄ９｣		 ②地積
　(㎡)		 4,407  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高45m
地区計画等

(100,400)
台形
1.2:1		 店舗、事務所兼ホテ
ル
ＳＲＣ8F1B		 小売、飲食店舗、公
共施設が集まる駅前
商業地域		 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 南千里近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  67.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 南千里駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 南千里駅前の商業地域で特段の地域要因の変化はなく、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないと予測
される。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、現時点では、地価水準は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    866,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    661,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市及びその周辺市を中心とした駅に程近い商業地域等である。需要者の中心は、分譲共同住宅や店
舗兼賃貸マンション等としての利用を目論む不動産会社等の法人である。不安定さがありつつも堅調な宿泊用途なども
含めた多様な用途の可能性があるため、希少性を有する駅近隣の大規模土地の需要は堅調である。地価は上昇傾向にて
推移している。なお、市場の中心価格帯は、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前に店舗、共同住宅等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段とし
ても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類似
地域等における多数の取引事例を収集し試算しており、市場性を反映しその説得力が高い。以上より、比準価格を重視
し、収益価格は比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    594,000 円／㎡		 [112.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.4]		 [110.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    745,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 吹田市の人口は増加傾向、店舗需要は比較的
堅調な傾向を示している。海外情勢、金利動
向、建築費状況等には引き続き注意が必要。


最寄駅近接の稀少性を有する商業地域で、用
途の多様性も期待可能。地域要因に変動はみ
られない。堅調な需要を背景に、地価は上昇
傾向を示す。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１２

-31202		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西3.3m、
角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
b １０１８

-31214		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
c １０１８

-31201		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
d １０１０

-31014		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m府道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
601,174  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
676,549 		 100
[  87.4]
774,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
851,000 
b (　           ) 
399,760  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
445,333 		 100
[  58.1]
766,494 
843,000 
c (　           ) 
1,070,983  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,261,618 		 100
[ 149.5]
843,892 
928,000 
d (　           ) 
471,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
503,565 		 100
[  65.8]
765,296 
842,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    866,000 円／㎡]  



吹田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

454,314,819 
89,627,834 
364,686,985 
249,690,000 
114,996,985 		 （　0.9374）
107,798,174 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　  2,913,464,162 円　　　　（　    661,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 3,060.75 ＲＣ8F1B 16,670.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高45m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   4,407 ㎡     69.0 m x   56.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～８階共同住宅（ファミリータイプ；平均賃貸面積６０㎡程度；１２６戸）、地下駐車場１８３台分を想定した。 ⑦有効率　  72.5 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
5,868.50 
75.3 
4,421.32 
3,850 
17,022,082 		 8.0  136,176,656 
4.0  68,088,328 
一括
 3～ 8		 住宅
8,192.10 
93.6 
7,666.80 
2,600 
19,933,680 		 2.0  39,867,360 
2.0  39,867,360 
地下
 1～ 1		 駐車場
2,610.24 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
16,670.84 
72.5 
12,088.12 

36,955,762 		 176,044,016 
107,955,688 
⑨年額支払賃料     36,955,762 円　×　12ヶ月　＝　     443,469,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,088.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　 183 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,352,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       443,469,144 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      26,352,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    37,585,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 432,235,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       176,044,016 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,619,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      107,955,688 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      20,459,762 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     454,314,819 円　　　　（　       103,089 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 20,500,000 円  　　　　  4,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,094,634 円  　　　      469,821,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,983,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   34,850,000 円  　　　　  4,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,100,000 円  　　　　  4,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,100,000 円  　　　　  4,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      89,627,834 円　（　　　　　　        20,338 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 234,000 円／㎡　×　  16,670.84 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 249,690,000 円  
（　　　　　        56,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 454,314,819 円      
②総費用 89,627,834 円      
③純収益　①－② 364,686,985 円      
④建物等に帰属する純収益 249,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 114,996,985 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 107,798,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,913,464,162 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     661,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市津雲台一丁目２０番３０
 1209005178792-0000
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備考