別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
吹田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　藤川　明久   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市朝日町１１８５番５外
｢朝日町５－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西22m市道、北西側道 水道、ガス、下水 吹田

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 吹田駅南東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル等が多い駅前商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。当該地域性から商
業地需要に加え共同住宅地需要も強く、今後は容積率に見合った高度利用が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北摂地域の駅前及び駅近の商業地域である。需要者の中心は、最終需要者としての前記地域の事業者に
加え、収益用不動産に投資する不動産業者や投資家も認められる。商業地需要が回復して堅調で、さらに駅接近性に優
れた高容積率の地域として高度利用化が進みつつあり、商業施設や収益用不動産への需要から地価は上昇傾向にある。
需要の中心となる価格帯は、取得用途や規模が多様で取引価格帯に幅があるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域にわたったが用途的類似性が高く代替競争関係が認められる取引事例を採用して試算できた。一方、
収益価格は、建築費高騰等に対して土地・建物価格に見合う賃料上昇が遅れていること等からやや低位に試算された。
したがって、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡及び半年前の基準
地価格との変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　吹田（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    605,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復と金融環境に加え、インバウンド観
光の影響もあって、商業地需要の回復と収益
物件需要が堅調である。


近隣地域及び周辺地域では、商業施設等の改
修・建替時期が到来しており、高額取引が顕
在化して取引も増えつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％ +6.6 ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１２

-31202		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西3.3m、
角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
b １０１３

-31202		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m国道、
南東6m、角地
近商

(100,300)
c １０１８

-31204		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m府道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
d １１０４

-11		 高槻市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０１０

-31014		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m府道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
601,174  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
676,549 		 100
[  96.4]
701,814 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
730,000 
b (　           ) 
729,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
750,592 		 100
[ 113.6]
660,732 
687,000 
c (　           ) 
519,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,617 		 100
[  90.1]
604,458 
629,000 
d (　           ) 
489,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
511,046 		 100
[  75.7]
675,094 
702,000 
e (　           ) 
471,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
503,565 		 100
[  74.2]
678,659 
706,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



吹田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,587,185 
11,564,720 
46,022,465 
37,753,800 
8,268,665 		 （　0.9353）
7,733,682 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    198,299,538 円　　　　（　    540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 203.40 ＲＣ15 2,136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   367 ㎡     13.5 m x   31.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：フロア貸し店舗、３～１５階：ファミリータイプ、平均貸室面積約６３㎡ ⑦有効率　  85.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.40 
39.9 
56.85 
4,116 
234,000 		 6.0  1,404,000 
3.0  702,000 

 2～ 2		 店舗
142.40 
82.1 
116.90 
2,900 
339,000 		 6.0  2,034,000 
3.0  1,017,000 

 3～ 3		 住宅
142.40 
88.8 
126.50 
2,466 
312,000 		 1.0  312,000 
2.0  624,000 

 4～15		 住宅
142.40 
88.8 
126.50 
2,545 
322,000 		 1.0  322,000 
2.0  644,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,136.00 
85.1 
1,818.25 

4,749,000 		 7,614,000 
10,071,000 
⑨年額支払賃料      4,749,000 円　×　12ヶ月　＝　      56,988,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,818.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,988,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,835,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,608,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,614,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,049 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,071,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,908,656 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,587,185 円　　　　（　       156,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,030,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,813,320 円  　　　       60,444,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      358,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,151,000 円  　　　　    606,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       606,000 円  　　　　    606,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,564,720 円　（　　　　　　        31,511 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 606,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   2,136.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,753,800 円  
（　　　　　       102,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,587,185 円      
②総費用 11,564,720 円      
③純収益　①－② 46,022,465 円      
④建物等に帰属する純収益 37,753,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,268,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,733,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    198,299,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市朝日町１１８５番５
 1209005075692-0000
2 　吹田市朝日町１１８５番１２
 1209005075697-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
吹田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
吹田 5-1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.
鑑定評価額 237,000,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 吹田市朝日町１１８５番５外
｢朝日町５－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＲＣ7F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南西22m市道、北西側道 水道、ガス、下水 吹田

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 吹田駅南東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗ビル等が多い駅前商業地域であるが、生活利便性が良好な地域特性から周辺では賃貸共同住宅の建
築も見られる。地域性から共同住宅地需要も高く、規模等に応じ、今後は住居系用途の混在が進むと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は吹田市のほか、周辺市域を含む広域的な範囲に位置する鉄道駅徒歩圏に形成された商業地域と判定した。
需要者の中心は、各種法人、不動産業者等様々で、利用目的は自己使用目的、投資目的の双方が認められる。アーケー
ド商店街内に存するが、駅接近性に優れた高容積率の地域であることから高度利用化が進みつつある。また、大阪市内
中心部へのアクセスも良好で住宅需要も多い。市場の中心価格帯は、位置、規模等により大きく差が生じ把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である
。収益価格は、賃貸市場、建築費高騰等を考察するに、元本価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試
算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的に説得力も劣る。需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比
準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地、基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　吹田（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    605,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は駅前・路線商業地域を中心に上昇
傾向が続いている。ただし、物価上昇・金利
上昇等が今後の不動産市場に与える影響には
注視を要する。

駅前商業地域で、地域要因に特段の変動はな
い。場所的希少性を有する立地、利便性を有
する中大規模地への需要増等から地価は高い
上昇率を継続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％ +6.6 ％
３　試算価格算定内訳 吹田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１０

-31014		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m府道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
b １０１８

-31204		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m府道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
c １０１０

-31201		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18.5m府
道、中間画地
近商
高度4種最高25m
(100,400)
d １００５

-31011		 摂津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.3m府道
、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
471,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
503,565 		 100
[  76.6]
657,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
684,000 
b (　           ) 
519,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,617 		 100
[  78.9]
690,262 
718,000 
c (　           ) 
403,851  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
424,851 		 100
[  68.4]
621,127 
646,000 
d (　           ) 
432,246  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
444,349 		 100
[  67.3]
660,251 
687,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    684,000 円／㎡]  



吹田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,722,846 
11,711,354 
47,011,492 
38,439,100 
8,572,392 		 （　0.9353）
8,017,758 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    205,583,538 円　　　　（　    560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
吹田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 203.40 ＲＣ15 2,136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   367 ㎡     13.5 m x   31.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：フロア貸し店舗、３～１５階：ファミリータイプ、平均貸室面積約６３㎡ ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
142.40 
39.9 
56.85 
4,200 
238,770 		 6.0  1,432,620 
3.0  716,310 

 2～ 2		 店舗
142.40 
82.1 
116.90 
2,900 
339,010 		 6.0  2,034,060 
3.0  1,017,030 

 3～ 3		 住宅
142.40 
88.8 
126.50 
2,450 
309,925 		 2.0  619,850 
2.0  619,850 

 4～15		 住宅
142.40 
88.8 
126.50 
2,500 
316,250 		 2.0  632,500 
2.0  632,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,136.00 
85.1 
1,818.25 

4,682,705 		 11,676,530 
9,943,190 
⑨年額支払賃料      4,682,705 円　×　12ヶ月　＝　      56,192,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,818.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        56,192,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,982,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,666,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,676,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         110,927 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,943,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,945,882 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,722,846 円　　　　（　       160,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
吹田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,085,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,789,454 円  　　　       59,648,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      358,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,244,500 円  　　　　    617,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       617,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       617,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,711,354 円　（　　　　　　        31,911 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 617,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   2,136.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,439,100 円  
（　　　　　       104,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,722,846 円      
②総費用 11,711,354 円      
③純収益　①－② 47,011,492 円      
④建物等に帰属する純収益 38,439,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,572,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,017,758 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    205,583,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 吹田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　吹田市朝日町１１８５番５
 1209005075692-0000
2 　吹田市朝日町１１８５番１２
 1209005075697-0000
3 　
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備考