令和8年1月16日　提出 吹田 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -51 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　飛松　智志   TEL.

鑑定評価額 568,000,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市千里山星が丘５番１５ ｢千里山星が丘９｣ ②地積 　(㎡) 1,647   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 不整形 1:2 共同住宅 ＲＣ7F1B 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 西6.9m市道、四方路 水道、ガス、下水 千里山 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ市道 交通 施設 千里山駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 マンション需要は堅調で、開発素地の取得競争も激しい状況が続いている。まとまった規模の敷地は稀少性が高 いことから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              345,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吹田市及び周辺市における北摂エリアの共同住宅地域である。需要者は、マンションデベロッパーが中 心であり、まとまった敷地規模の物件は稀少性が高いため、需要は逼迫している。なお、市場の中心価格帯については 、画地規模、取引当事者の属性等により異なり、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等においてまとまった画地規模の取引事例を収集し試算している。また、開発法 による価格は、周辺分譲マンション市況を踏まえ、分譲単価、建築単価など収支項目の査定を行っており、需要者であ るマンションデベロッパーの投資採算性に着目し試算している。以上より、比準価格及び開発法による価格を関連づけ 、類似の他標準地との検討及び市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    319,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の住宅地域は、全般的に需要が高く、 地価は上昇傾向が継続している。 分譲マンション市況は堅調に推移しており、 まとまった敷地規模を有する物件は稀少性が 高い。稀少性の高さから、地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％