令和8年1月16日　提出 吹田 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -33 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 82,700,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市青山台３丁目３８５番３０ ｢青山台３－４３－１２｣ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 北千里 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 北千里駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層の戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な居住環境を維持するものと判断する。地価水 準については、千里ニュータウン内の底堅い住宅需要により上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急千里線、北大阪急行線沿線で千里ニュータウン等の中規模以上の戸建住宅地域を主とした圏域。需 要者は、良好な居住環境や名声を重視する高額所得者層が中心となる。一部で画地分割もみられる地域であるが中規模 以上の住宅地であっても需要は強く、品等良好な戸建住宅が建ち並ぶ地域として選好性は高く取引価格は上昇傾向で推 移している。市場の中心となる価格帯は土地のみの場合３８０㎡前後で８０００～８５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は千里ニュータウン内の中規模以上の戸建住宅が並ぶ住宅地であり、賃貸共同住宅はみられずまた戸建住宅の 賃貸市場も成立しない地域のため収益価格は試算しない。当該地域は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であ り当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏ま え、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [147.7] [101.0] 100 217,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数や建 築着工戸数は減少傾向にあり、不動産市場は 優良物件を中心に底堅い需要が継続している 。 良好な居住環境を有する千里ニュータウンの 優良住宅地で選好性に優る。総額面から需要 は限定されるも安定的であり、地価は上昇傾 向が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％