令和8年1月16日　提出 吹田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　直   TEL.

鑑定評価額 1,460,000,000 円  １㎡当たりの価格 405,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市桃山台２丁目４番２ ｢桃山台２－４－４５｣ ②地積 　(㎡) 3,602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度3種最高25m 地区計画等 3:1 共同住宅 ＲＣ8 中高層のマンション が建ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道、南側道 水道、ガス、下水 桃山台 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．３ｍ市道 交通 施設 桃山台駅東方 530m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度3種最高25m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は千里ニュータウン内の中高層共同住宅地域として熟成しており、当面はほぼ現状維持で推移するもの と予測する。地価水準は、旺盛なマンション需要等に支えられて上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              405,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大阪府北部の共同住宅地域を主とした圏域。需要者は大阪府北摂地域に開発地を需要するマンション開発 業者が中心となる。千里ニュータウン内の共同住宅地は建替え等の再整備が進捗し、建築費上昇でもマンション分譲単 価は高位に推移している。マンション用地需要は底堅く供給が限られることから稀少性も高い状況で、地価は上昇傾向 で推移している。需要の中心となる価格帯は、開発の規模、開発規制の程度、立地等により一概に定めがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給関係は、景気による販売状況や当該用地供給状態の影響を受けるものであり、比準価格は当該市 況を反映した価格である。一方、分譲マンションの需要者は、投資採算性から意思決定を行う開発業者等で、開発法に よる価格は、当該意思決定の指標となるものである。よって比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との 価格均衡を十分に踏まえ、北摂地域のマンション用地市場を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    319,000 円／㎡ [108.2] 100 100 [104.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 404,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    376,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口は増加傾向、土地取引件数や建 築着工戸数は減少傾向にあり、不動産市場は 優良物件を中心に底堅い需要が継続している 。 新築、中古のマンション分譲単価は高位に推 移しており、マンション用地としての稀少性 、立地優位性から地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％