別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　宮部　秀和   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市蛍池東町２丁目１１番
｢蛍池東町２－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い駅前の
商業地域		 東11m国道、南側道 水道、ガス、下水 蛍池

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 蛍池駅北方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗・事務所ビルを主体とする駅前商業地域であり、地域要因に顕著な変化は認められず、今後も概ね現
状の環境が維持されるものと見込まれる。地価水準については、引き続き上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊中市及び隣接市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心はビル・店舗経営目的の個人及び法人事
業者、地元内外の賃貸事業目的の不動産業者や投資家である。また、駅接近性に優れるため住的利用のニーズも認めら
れ、店舗兼共同住宅への投資需要も考えられる。国道沿いでもあるため、需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。取引価格は立地や画地条件等が個別の取引により幅があることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性が認められる商業地の事例を中心に比準価格を試算した。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、対象標
準地周辺の賃貸市場は十分に成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されず、比準価格と比較して低
く求められた。そこで、多数の取引事例に基づき、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準として、収益価
格は比較考量して、代表標準地との検討及び市場の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    468,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[135.5]		 [103.0]
100		 384,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 追加関税摩擦や円安等を背景にインフレ基調
が進む中、当市人口は微減傾向で、地価は立
地による不動産需給の濃淡はあるが、継続し
て上昇している。

蛍池駅周辺の商業地の地域特性は保持されて
いる。店舗や事務所等の商業施設の集積度や
繁華性に大きな変化はなく、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００７

-31208		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b １００７

-31019		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c １００７

-31216		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西19m市道、
南3.4m、
二方路
近商

(90,300)
d １００７

-31201		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,250)
e １０１３

-31204		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m府道、
北1.8m、
二方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,004  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.0]
375,795 		 100
[  92.8]
404,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
320,443  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
368,509 		 100
[  91.9]
400,989 
413,000 
c (　           ) 
312,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
323,261 		 100
[  85.3]
378,970 
390,000 
d (　           ) 
235,709  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[  98.0]		 100
[  90.0]
287,822 		 100
[  76.2]
377,719 
389,000 
e (　           ) 
331,034  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
366,060 		 100
[  93.8]
390,256 
402,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    402,000 円／㎡]  



豊中 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,626,313 
6,063,302 
21,563,011 
17,257,100 
4,305,911 		 （　0.9563）
4,117,743 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    105,583,154 円　　　　（　    317,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 212.91 Ｓ5 1,015.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   333 ㎡     15.5 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸形式：１階店舗（フロア貸し）、２階～５階（各階事務所、フロア貸し）、駐車場１台　 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 標準的な共用部分の設定による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.01 
85.0 
172.56 
4,000 
690,240 		 6.0  4,141,440 
3.0  2,070,720 

 2～ 5		 事務所
203.01 
85.0 
172.56 
2,500 
431,400 		 3.0  1,294,200 
3.0  1,294,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,015.05 
85.0 
862.80 

2,415,840 		 9,318,240 
7,247,520 
⑨年額支払賃料      2,415,840 円　×　12ヶ月　＝　      28,990,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     862.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,990,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,333,606 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,836,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,318,240 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,247,520 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         704,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,626,313 円　　　　（　        82,962 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,385,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 875,102 円  　　　       29,170,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      894,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,354,500 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,063,302 円　（　　　　　　        18,208 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,015.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,257,100 円  
（　　　　　        51,823 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,626,313 円      
②総費用 6,063,302 円      
③純収益　①－② 21,563,011 円      
④建物等に帰属する純収益 17,257,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,305,911 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,117,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,583,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     317,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市蛍池東町二丁目１１番
 1212000190555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-9 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市蛍池東町２丁目１１番
｢蛍池東町２－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が多い駅前の
商業地域		 東11m国道、南側道 水道、ガス、下水 蛍池

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 蛍池駅北方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いで駅前の中層店舗兼事務所地として地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するもの
と予測する。利便性は良好で需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市を中心とする北摂地域の近隣・路線商業地域の圏域。需要者の中心は自用又は賃貸用の店舗兼事務
所地を需要する個人、法人、投資家等のほか、一定規模以上の場合はマンション用地としての需要も想定される。熟成
した商業地域であり最寄駅にも近く安定した収益が想定されることから需要は堅調である。類似の商業地においては取
引される価格水準が画地規模や立地条件等によりまちまちであり、一定の価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多くの類似の取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。収益価格は店舗兼事
務所の賃貸を想定して試算したが地価等に見合うだけの賃料水準が形成されていないこともあってやや低位に求められ
た可能性があり試算価格としての相対的規範性は若干劣るものと判断する。よって比準価格を重視し、収益価格を参考
とし、さらに代表標準地との検討、単価と総額との関連及び市場動向にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    468,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[134.4]		 [103.0]
100		 387,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向が継続している。直
近の取引価格は各用途とも全般的に上昇傾向
、取引件数も対前年比で増加傾向となってい
る。

地域要因に特に変動はない。最寄駅に近い幹
線道路沿いの商業地として店舗・事務所が立
地し、良好な利便性を背景に地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００７

-31217		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西11.3m国道、
東6m、二方路
２住居

(70,259)
b １００７

-31216		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西19m市道、
南3.4m、
二方路
近商

(90,300)
c １００７

-31219		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18.5m府
道、東0.4m、
角地
近商
高度地区2種
(90,200)
d １００６

-31019		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,663  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
355,841 		 100
[  88.5]
402,080 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
414,000 
b (　           ) 
312,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
323,261 		 100
[  87.3]
370,288 
381,000 
c (　           ) 
273,092  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
286,333 		 100
[  73.2]
391,165 
403,000 
d (　           ) 
291,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
286,628 		 100
[  71.2]
402,567 
415,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



豊中 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,634,219 
6,263,520 
22,370,699 
17,942,400 
4,428,299 		 （　0.9563）
4,234,782 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    108,584,154 円　　　　（　    326,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 212.91 Ｓ5 1,015.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   333 ㎡     15.5 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階より上階事務所でいずれも部分貸しを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.01 
85.0 
172.56 
4,000 
690,240 		 6.0  4,141,440 
4.0  2,760,960 

 2～ 5		 事務所
203.01 
85.0 
172.56 
2,620 
452,107 		 3.0  1,356,321 
3.0  1,356,321 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,015.05 
85.0 
862.80 

2,498,668 		 9,566,724 
8,186,244 
⑨年額支払賃料      2,498,668 円　×　12ヶ月　＝　      29,984,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     862.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,984,016 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,413,121 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,750,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,566,724 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,186,244 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         795,310 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,634,219 円　　　　（　        85,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,440,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 904,920 円  　　　       30,164,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      894,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,448,000 円  　　　　    288,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,263,520 円　（　　　　　　        18,809 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,015.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,942,400 円  
（　　　　　        53,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,634,219 円      
②総費用 6,263,520 円      
③純収益　①－② 22,370,699 円      
④建物等に帰属する純収益 17,942,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,428,299 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,234,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,717 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,584,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     326,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市蛍池東町二丁目１１番
 1212000190555-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考