別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　深澤　俊男   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内２丁目１８３番１外
｢寺内２－１３－５７｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前の
商業地域		 西16m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅や店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域。当面は現状のまま推移するものと予測
する。駅至近エリアで希少性が高いため、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び吹田市の商業地域のうち、中高層マンションや店舗ビル、事業所等が建ち並ぶ地域である。需
要者の中心は建物賃貸経営目的の法人、投資家等やマンションディベロッパーである。北大阪急行線沿線は大阪市内中
心部への交通利便性が高いため以前より需要が旺盛である一方、供給は限られている。市場における中心価格帯は画地
規模や周辺環境等により異なり、取引の中心価格帯の把握は困難と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅近隣に店舗、共同住宅等がみられる商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段と
しても有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は同一需給圏内の類
似地域等における多数の取引事例を収集し試算しており、市場性を反映しその説得力が高い。以上より、比準価格を重
視し、収益価格は比較考量して、周辺の標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向。店舗需要は比較的
堅調に推移している。一方、海外情勢、金利
動向、建築費状況等には引き続き注意が必要
。

地域要因に特に変動はない。最寄り駅に近く
かつ希少性の高いエリアであることから需要
は旺盛で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１８

-31204		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m府道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
b １０１３

-31202		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m国道、
南東6m、角地
近商

(100,300)
c １０１８

-31107		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m府道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
d １０１８

-31202		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
e １０１４

-31202		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.8m市道、
南2m、角地
近商
高度4種最高31m
(90,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,617 		 100
[  79.7]
683,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
683,000 
b (　           ) 
729,349  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
750,592 		 100
[ 108.1]
694,350 
694,000 
c (　           ) 
334,454  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
339,136 		 100
[  50.9]
666,279 
666,000 
d (　           ) 
620,068  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
648,309 		 100
[  84.6]
766,323 
766,000 
e (　           ) 
390,701  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
414,223 		 100
[  60.2]
688,078 
688,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



豊中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,588,336 
8,897,923 
36,690,413 
28,471,100 
8,219,313 		 （　0.9353）
7,687,523 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    197,115,974 円　　　　（　    565,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.46 ＲＣ12 1,475.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     14.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階より上階居宅（約５９㎡／戸、各フロア２戸）を想定 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.95 
65.8 
80.85 
4,200 
339,570 		 6.0  2,037,420 
3.0  1,018,710 

 2～ 5		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,750 
324,363 		 2.0  648,726 
2.0  648,726 

 6～ 9		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,750 
324,363 		 2.0  648,726 
2.0  648,726 

10～12		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,750 
324,363 		 2.0  648,726 
2.0  648,726 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,475.40 
93.4 
1,378.30 

3,907,563 		 9,173,406 
8,154,696 
⑨年額支払賃料      3,907,563 円　×　12ヶ月　＝　      46,890,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,378.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,890,756 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,789,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,581,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,173,406 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,154,696 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,922,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,588,336 円　　　　（　       130,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,285,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,421,123 円  　　　       47,370,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,884,500 円  　　　　    457,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       457,000 円  　　　　    457,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,897,923 円　（　　　　　　        25,495 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 457,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　   1,475.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,471,100 円  
（　　　　　        81,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,588,336 円      
②総費用 8,897,923 円      
③純収益　①－② 36,690,413 円      
④建物等に帰属する純収益 28,471,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,219,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,687,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,027 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,115,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     565,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内二丁目１８３番１
 1212000131589-0000
2 　豊中市寺内二丁目１８３番２
 1212000131590-0000
3 　豊中市寺内二丁目１８３番３
 1212000131591-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-7 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市寺内２丁目１８３番１外
｢寺内２－１３－５７｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い駅前の
商業地域		 西16m市道 水道、ガス、下水 緑地公園

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 緑地公園駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅又は店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するも
のと予測する。立地条件に優るため地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び周辺市域の商業地域のうち、マンションや店舗ビル等が建ち並ぶ地域である。需要者は店舗・
事務所又はマンション賃貸事業経営目的の法人、投資家やマンションディベロッパー等が中心である。北大阪急行線沿
線は大阪市内中心部への交通利便性に優るため総じて需要が高く、反面、供給は限定的であり、地価は上昇傾向が継続
している。市場における中心価格帯は画地規模や周辺環境等により様々で、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算の結果、比準価格及び収益価格を上記の通り求めた。比準価格は実証的性格を有し、本件においても多数の代替性
の高い取引事例から試算し信頼性は高い。一方、収益価格は賃料水準の保守的傾向から低位に求められた可能性を有す
る。よって比準価格を中心として収益価格を関連付け、前年標準地価格からの変動要因の検討、昨今の市場動向や単価
と総額との関連にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向が継続している。直
近の取引価格は各用途とも全般的に上昇傾向
、取引件数も対前年比で増加傾向となってい
る。

地域要因に特に変動はない。収益性の高いエ
リアの中でも最寄駅に近いことから需要は旺
盛で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１８

-31204		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m府道、
中間画地
近商
高度4種最高31m
(90,300)
b １０１４

-31201		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西20m市道、
中間画地
近商
高度4種最高25m
(90,300)
c １０１０

-31201		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東18.5m府
道、中間画地
近商
高度4種最高25m
(100,400)
d １０１２

-31202		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
南西3.3m、
角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
519,673  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,617 		 100
[  79.7]
683,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
683,000 
b (　           ) 
653,919  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
702,798 		 100
[  96.7]
726,782 
727,000 
c (　           ) 
403,851  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
424,851 		 100
[  61.6]
689,693 
690,000 
d (　           ) 
601,174  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
676,549 		 100
[  97.8]
691,768 
692,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    695,000 円／㎡]  



豊中 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,955,485 
8,955,786 
36,999,699 
28,658,000 
8,341,699 		 （　0.9353）
7,801,991 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    200,051,051 円　　　　（　    573,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.46 ＲＣ12 1,475.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     14.5 m x   24.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階より上階居宅（約５９㎡／戸、各フロア２戸）を想定 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.95 
65.8 
80.85 
4,200 
339,570 		 6.0  2,037,420 
3.0  1,018,710 

 2～ 5		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,750 
324,363 		 2.0  648,726 
2.0  648,726 

 6～ 9		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,780 
327,901 		 2.0  655,802 
2.0  655,802 

10～12		 居宅
122.95 
95.9 
117.95 
2,800 
330,260 		 2.0  660,520 
2.0  660,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,475.40 
93.4 
1,378.30 

3,939,406 		 9,237,092 
8,218,382 
⑨年額支払賃料      3,939,406 円　×　12ヶ月　＝　      47,272,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,378.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,272,872 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,820,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,932,642 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,237,092 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,218,382 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,937,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,955,485 円　　　　（　       131,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,300,000 円  　　　　    460,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,432,586 円  　　　       47,752,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,910,000 円  　　　　    460,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       460,000 円  　　　　    460,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       460,000 円  　　　　    460,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,955,786 円　（　　　　　　        25,661 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 460,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 297,000 円／㎡　×　   1,475.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,658,000 円  
（　　　　　        82,115 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,955,485 円      
②総費用 8,955,786 円      
③純収益　①－② 36,999,699 円      
④建物等に帰属する純収益 28,658,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,341,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,801,991 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,051,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     573,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市寺内二丁目１８３番１
 1212000131589-0000
2 　豊中市寺内二丁目１８３番２
 1212000131590-0000
3 　豊中市寺内二丁目１８３番３
 1212000131591-0000
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備考