別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市新千里東町１丁目５番１
｢新千里東町１－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,419  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1.2:1		 店舗

ＲＣ7F1B		 大型店舗、高層事務
所が集積する駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里中央駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千里中央地区活性化協議会に
よる千里中央地区活性化基本
計画が策定された。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里中央駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域を含めた千里中央地区の一体再開発事業整備計画が予定されている。大規模商業施設の千里セルシーの
解体が始まったが、事業完了迄は長期間を要する。地域発展が期待されており、地価への影響は注視を要する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊中市及び隣接する吹田市のほか、周辺市域を含む広域的な範囲に位置する鉄道駅徒歩圏に形成された商
業地域と判定した。需要者の中心は、投資ファンドや機関投資家、大手企業等であり、圏外からの需要も多い。周辺で
はマンション建築により居住人口が増加したほか、千里中央地区の一体再開発実現への期待も大きく、発展が期待され
る。千里中央駅周辺の商業地で希少性が非常に高く、地域特殊性を有し、市場の中心価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域内のおいて多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算した市場実態を反映した価格である
。収益価格は、賃貸市場、建築費高騰等を考察するに、土地・建物価格に見合う賃料の収受が困難であること等から低
位に試算され、試算過程に多くの想定要素を含む等、相対的に説得力も劣る。市場特性、需要者を勘案し、市場性を反
映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,510,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[110.0]		 100
[114.9]		 [108.0]
100		 2,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は駅前・路線商業地域を中心に上昇
傾向が続いている。ただし、物価上昇・金利
上昇等が今後の不動産市場に与える影響には
注視を要する。

周辺地域を含めた千里中央地区の再整備が計
画されており、地域発展が期待されている。
希少性を有する地域で、地価は上昇傾向を継
続。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１８

-31103		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
b １０１８

-31018		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
c １０１８

-31101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
d １０１８

-31209		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
e １０１８

-31014		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業
高度4種最高45m
特別用途地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,697,325 		 100
[ 114.9]
2,347,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
2,540,000 
b (　           ) 
1,533,742  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,514,222 		 100
[  65.5]
2,311,789 
2,500,000 
c (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,780,871 		 100
[ 119.7]
2,323,201 
2,510,000 
d (　           ) 
2,013,898  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,450,243 		 100
[ 107.0]
2,289,947 
2,470,000 
e (　           ) 
1,640,087  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,812,296 		 100
[  76.0]
2,384,600 
2,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,520,000 円／㎡]  



豊中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

933,422,680 
214,346,999 
719,075,681 
435,120,000 
283,955,681 		 （　0.9456）
268,508,492 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  9,258,913,517 円　　　　（　  2,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,361.60 Ｓ11F2B 27,145.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   4,419 ㎡     74.4 m x   60.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～４Ｆ：店舗、５Ｆ～１１Ｆ：事務所、２５台の平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  57.2 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 電気設備室
1,520.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
6,000 
6,716,400 		 10.0  67,164,000 
5.0  33,582,000 

 1～ 1		 店舗
2,361.06 
46.5 
1,097.89 
6,500 
7,136,285 		 10.0  71,362,850 
5.0  35,681,425 

 2～ 4		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
5,500 
6,156,700 		 10.0  61,567,000 
5.0  30,783,500 
一括
 5～11		 事務所
13,817.55 
72.0 
9,948.64 
4,500 
44,768,880 		 7.0  313,382,160 
3.0  134,306,640 

計
27,145.01 
57.2 
15,524.13 

77,091,665 		 636,610,010 
295,920,565 
⑨年額支払賃料     77,091,665 円　×　12ヶ月　＝　     925,099,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  32,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       925,099,980 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    37,387,999 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 897,311,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       636,610,010 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,111,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      295,920,565 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      29,999,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     933,422,680 円　　　　（　       211,229 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 39,200,000 円  　　　　  7,840,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 28,040,999 円  　　　      934,699,980　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,786,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   66,640,000 円  　　　　  7,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,840,000 円  　　　　  7,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,840,000 円  　　　　  7,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     214,346,999 円　（　　　　　　        48,506 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　  27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 435,120,000 円  
（　　　　　        98,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 933,422,680 円      
②総費用 214,346,999 円      
③純収益　①－② 719,075,681 円      
④建物等に帰属する純収益 435,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,955,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 268,508,492 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,258,913,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市新千里東町一丁目５番１
 1212000090926-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 5-6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.
鑑定評価額 10,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市新千里東町１丁目５番１
｢新千里東町１－５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 4,419  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,600)

1.2:1		 店舗

ＲＣ7F1B		 大型店舗、高層事務
所が集積する駅前の
商業地域		 西（駅前広場）市道、四方路 水道、ガス、下水 千里中央駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成３１年３月に千里中央地
区活性化基本計画が官民協働
で策定された。		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千里中央駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(90,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千里中央駅直結の商業地域で、背後人口も堅調に推移している。本格的に始動した再開発事業への期待感の高ま
りに伴い、地価は当面は上昇傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪北部のターミナル駅等主要駅周辺の繁華性の高い商業地域であると判断した。想定される主な需要者
は、大手の不動産開発業者、投資ファンド等である。対象標準地を含む千里中央地区の再開発の概要が公表され、一部
では建物解体も始まるなどの再開発の本格的始動によって地域全体として活況な状況にある。類似の商業地においては
画地規模や立地条件等により取引される価格水準はまちまちであり、一定の価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算の結果、比準価格及び収益価格を上記の通り求めた。比準価格は実証的性格を有し、本件においても多数の代替性
を有する取引事例から試算し信頼性は高い。一方、収益価格は進行中の再開発事業に伴う地域経済の発展見込みを賃料
水準に反映しきれていないことから低位に求められた可能性を有する。本件では、市場の取引実態を反映した比準価格
を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　吹田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,510,000 円／㎡		 [112.4]
100		 100
[110.0]		 100
[114.9]		 [108.0]
100		 2,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口は微減傾向が継続している。直
近の取引価格は各用途とも全般的に上昇傾向
、取引件数も対前年比で増加傾向となってい
る。

北大阪急行延伸による乗降客数の減少は想定
の範囲内にとどまっている。本格始動した再
開発事業への期待感からも地価は当面、上昇
傾向と予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０１８

-31103		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東55m国道、
南20m、西16m、
三方路
商業
特別用途地区
(100,600)
b １０１８

-31101		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西55m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
c １０１８

-31209		 吹田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
d １０１８

-31018		 吹田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高45m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,040,167  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
2,697,325 		 100
[ 119.7]
2,253,404 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
2,362,677  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,780,871 		 100
[ 119.7]
2,323,201 
2,510,000 
c (　           ) 
2,013,898  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
2,450,243 		 100
[ 107.0]
2,289,947 
2,470,000 
d (　           ) 
1,533,742  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,514,222 		 100
[  65.5]
2,311,789 
2,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,480,000 円／㎡]  



豊中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

932,658,478 
212,147,912 
720,510,566 
427,350,000 
293,160,566 		 （　0.9456）
277,212,631 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  9,559,056,241 円　　　　（　  2,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,361.60 Ｓ11F2B 27,145.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   600 ％   4,419 ㎡     74.4 m x   60.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～４階が店舗、５階～１１階が事務所の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  57.2 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 電気設備室
1,520.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
6,200 
6,940,280 		 10.0  69,402,800 
5.0  34,701,400 

 1～ 1		 店舗
2,361.06 
46.5 
1,097.89 
6,800 
7,465,652 		 10.0  74,656,520 
5.0  37,328,260 

 2～ 4		 店舗
2,361.60 
47.4 
1,119.40 
5,600 
6,268,640 		 10.0  62,686,400 
5.0  31,343,200 
一括
 5～11		 事務所
13,817.55 
72.0 
9,948.64 
4,400 
43,774,016 		 7.0  306,418,112 
3.0  131,322,048 

計
27,145.01 
57.2 
15,524.13 

76,985,868 		 638,536,632 
297,381,308 
⑨年額支払賃料     76,985,868 円　×　12ヶ月　＝　     923,830,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,524.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       923,830,416 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       9,900,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    37,349,217 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 896,381,199 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       638,536,632 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,129,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
      297,381,308 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　      30,147,327 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     932,658,478 円　　　　（　       211,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 38,500,000 円  　　　　  7,700,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 28,011,912 円  　　　      933,730,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   64,786,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   65,450,000 円  　　　　  7,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,700,000 円  　　　　  7,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,700,000 円  　　　　  7,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     212,147,912 円　（　　　　　　        48,008 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　  27,145.01 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 427,350,000 円  
（　　　　　        96,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 932,658,478 円      
②総費用 212,147,912 円      
③純収益　①－② 720,510,566 円      
④建物等に帰属する純収益 427,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,160,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 277,212,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,559,056,241 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊中市新千里東町一丁目５番１
 1212000090926-0000
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50 　
備考