令和8年1月16日　提出 豊中 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -44 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市永楽荘４丁目１１番１６ ｢永楽荘４－２－２６｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 豊中 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 豊中駅北方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現況のまま推移するものと予測する。地価水準は、緩やかな上昇 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、豊中市北部の圏域に存する小規模戸建住宅地域。需要者は豊中市及び隣接市域に居 住する一次取得者層が中心と認められる。駅接近性に劣り、かつ傾斜地であることから、市内でも住宅地選好性は比較 的低い地域であるが、総額が嵩まない物件が多いことから需要は堅調である。土地は１００㎡程度で１８００万円程度 、新築の戸建住宅は４０００万円までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、対象標準地の画地規模から見て、共同住宅を想定すること は現実性に乏しい。また、当地域においては戸建の賃貸市場が未成熟であるため、戸建住宅が賃貸に供されることもほ とんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、対象地域 の市場実態を反映し、試算価格としての規範性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [131.6] [101.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微減傾向にある。令和７年１ 月～９月における新設住宅着工戸数は、前年 同期とほぼ同程度であり、土地取引件数はや や増加している。 駅接近性や地勢に劣る住宅地であるが、総額 が嵩まない物件が多いことから需要は堅調で あり、地価は緩やかな上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％